Korterit müüki pannes tekib paljudel omanikel sama küsimus: kas renoveerida enne müüki või mitte? Eriti siis, kui vannituba meenutab eelmise kümnendi algust, seinavärv on kulunud või köök vajab värskendust. Soov saada parem hind on täiesti mõistetav, kuid remont enne müüki ei ole automaatselt parim investeering. Mõnikord tõstab see müügihinda ja lühendab müügiaega, teinekord aga seob raha töödesse, mida ostja ei väärtusta või soovib niikuinii ümber teha.
Olen üle kümne aasta Tallinna ja Harjumaa kinnisvaraturul näinud, kuidas mõistlik ettevalmistus muudab ostja esmamuljet väga palju. Samal ajal olen näinud ka kallilt remonditud kodusid, kus müüja ei saanud tehtud kulutust tagasi. Õige otsus sünnib konkreetse kodu, asukoha, sihtostja ja turuhinna põhjal – mitte ainult selle järgi, kui väsinud ruum omanikule endale tundub.
Millal tasub enne müüki renoveerida?
Renoveerimine tasub end kõige sagedamini ära siis, kui kodul on hea asukoht, loogiline planeering ja ostjatele selge potentsiaal, kuid selle esitus jätab hooletu või liiga kulunud mulje. Tallinnas ja Harjumaal otsivad paljud ostjad kodu, kuhu saab pärast tehingut kiiresti sisse kolida. Nad võivad olla valmis maksma rohkem, kui ei pea kohe korraldama tolmuseid ja kulukaid töid.
See ei tähenda tingimata täisremonti. Kõige parema suhte kulutuse ja tulemuse vahel annavad sageli väikesed, nähtavad parandused: värskelt värvitud seinad, korrastatud liistud, parandatud ukselingid, toimivad segistid ning puhas ja valge vuugivahe. Kui köögikapi uksed on sirged, kuid käepidemed kulunud, ei pea kogu kööki välja vahetama. Mõnikord muudavad uued käepidemed, korralik puhastus ja neutraalne valgustus ruumi muljet rohkem, kui alguses arvata oskad.
Tööd, mis eemaldavad ostja kahtluse
Ostja ei märka alati ainult seda, mis on ilus. Ta märkab ka signaale, mis tekitavad küsimusi. Lahtine põrandaliist, tilkuv kraan, katkine pistikupesa või kooruv silikoon vannitoas võivad panna inimese mõtlema, kas kodus on veel varjatud probleeme.
Seepärast soovitan enne müüki kindlasti korda teha väikesed vead, mis jätavad hooldamata mulje. Kontrolli üle uksed, aknad, valgustid, ventilatsioon, segistid ja nähtavad niiskuskahjustused. Kui probleem on suurem – näiteks hallitus, lekkiv katus või elektrisüsteemi puudus -, ei tasu seda kosmeetilise remondiga peita. See tuleb ausalt hinnata, ostjale selgelt selgitada ja hinnas arvesse võtta.
Millal ei tasu enne müüki renoveerida?
Täisremont ei ole sageli mõistlik, kui kinnisvara väärtus sõltub eelkõige asukohast, krundi suurusest või võimalusest hoone täielikult ümber ehitada. Näiteks vanema eramaja puhul Harjumaal võib ostja otsida just krunti ja planeerida oma projekti. Uus vannituba või köök ei pruugi talle lisaväärtust anda, sest ta soovib need nagunii oma maitse järgi lahendada.
Sama kehtib väga isikupärase remondi kohta. Tumedad seinad, erksavärviline keraamika, luksuslikud, kuid kitsale maitsele sobivad materjalid või keerukad sisseehitatud lahendused võivad ühe ostja võluda, kuid teise eemale peletada. Müügieelse remondi eesmärk ei ole teha kodu enda unistuste koduks. Eesmärk on muuta see võimalikult paljudele ostjatele selgeks, usaldusväärseks ja meeldivaks.
Ka turu hinnalagi määrab palju. Kui piirkonnas müüakse sarnaseid kortereid kindlas hinnavahemikus, ei vii kallis remont hinda sellest piirist alati üle. Ostjad võrdlevad aktiivselt pakkumisi ning pank hindab tagatist oma põhimõtetel. Kui müügihind kasvab remondikulu võrra, kuid ostjate arv ei suurene, oled võtnud enda kanda töö, aja ja riski ilma kindla tuluta.
Renoveerida enne müüki või mitte: vaata ostjat
Kõige parem küsimus ei ole alati „mida selles kodus parandada?”, vaid „kes seda kodu ostab?”. Kadrioru või Kalamaja väiksema korteri ostja võib hinnata valmis, maitsekalt viimistletud interjööri ja olla valmis selle eest rohkem maksma. Lasnamäe või Mustamäe korteri puhul võib ostja jaoks olla olulisem mõistlik koguhind, hea planeering, maja seisukord ja lähedus koolile või ühistranspordile.
Uusarenduste läheduses konkureeriv vanem korter vajab sageli eriti head esitlust. See ei pea olema uus, kuid peab tunduma puhas, hästi hoitud ja ausalt hinnastatud. Eramu puhul võib määravamaks saada energiatõhusus, küttesüsteem, kinnistu korrashoid ja tehniline dokumentatsioon. Iga objekti tugevused on erinevad ning nende esiletoomine peab algama enne esimeste fotode tegemist.
Just seepärast ei soovita ma teha suuri kulutusi enne, kui olen kodu kohapeal üle vaadanud ja võrrelnud seda samas piirkonnas müüdud ning praegu konkureerivate pakkumistega. 1 500+ tehingu kogemus on õpetanud mulle, et sama suur remont võib ühes majas olla väga põhjendatud ja teises majas täiesti üleliigne.
Enne remonti arvuta välja, mida saad tagasi
Remondieelarve ei koosne ainult materjalidest ja töörahast. Arvesse lähevad ka projektijuhtimine, ajakulu, võimalikud üllatused, ajutine elamiskorraldus ning periood, mil kodu ei ole veel müügis. Kui vajad järgmist kodu kiiresti, võib kuude kaupa kestev remont hoopis vähendada sinu paindlikkust.
Püüa hinnata kolme asja. Esiteks, kas töö lahendab ostja jaoks nähtava probleemi või on see lihtsalt sinu isiklik soov midagi uuendada? Teiseks, kas pärast töö tegemist jõuab kodu oma piirkonna hinnatasemel tugevamasse gruppi? Kolmandaks, kas saad müüki alustada piisavalt kiiresti, et turuolukord sinu kasuks töötaks?
Näiteks 2 000 euro eest tehtud värskendus võib anda paremad fotod, rohkem vaatamisi ja tugevama läbirääkimispositsiooni. See ei pea tähendama, et hind tõuseb täpselt 2 000 eurot, kuid kiiremini ja kindlamalt toimuv müük on samuti väärtus. Vastupidi, 20 000 euro eest tehtud kapitaalremont võib olla risk, kui piirkonna ostjad otsivad eelkõige soodsamat hinda ja soovivad sisustuse ise valida.
Müügieelne ettevalmistus ei võrdu alati remondiga
Vahel on suurim muutus hoopis korrastamises. Liigne mööbel, täis riiulid ja isiklikud esemed muudavad isegi hea planeeringuga kodu väiksemaks. Ostja peab suutma ette kujutada oma elu selles ruumis ning seda on keeruline teha, kui iga pind on asju täis.
Soovitan enne pildistamist ja vaatamisi teha põhjaliku puhastuse, eemaldada üleliigne, lasta sisse võimalikult palju valgust ning hoida ruumid rahulikud. Vajadusel võib mõne mööblieseme ajutiselt ära viia või paigutust muuta. Professionaalsed fotod töötavad hästi siis, kui kodu on nende jaoks päriselt ette valmistatud, mitte ainult kiiresti koristatud.
Oluline on ka maja ja kinnistu üldmulje. Korteri puhul vaata üle panipaik, rõdu ja esik. Eramu puhul pööra tähelepanu sissepääsule, teele, aiale ning terrassile. Ostja arvamus hakkab kujunema juba enne, kui ta välisuksest sisse astub.
Ära varja probleeme, anna neile õige raam
Müügieelsel ajal tekib vahel kiusatus teha nähtavaks ainult ilus pool ning ebamugavad teemad kõrvale jätta. Mina seda lähenemist ei soovita. Aus teave hoone seisukorra, remondivajaduse, kommunaalkulude ja dokumentide kohta aitab vältida hilisemaid pingeid ning annab ostjale kindlust.
Kui kodu vajab töid, ei tähenda see, et seda ei saaks hästi müüa. Õigesti hinnastatud ja selgelt esitletud remondivajav kodu leiab sageli ostja kiiremini kui ülehinnatud, pealiskaudselt „värskendatud” pakkumine. Hea müük ei seisne täiuslikkuse teesklemises, vaid selles, et ostja saab aru, mille eest ta maksab ja millised võimalused tal on.
Kui kaalud remonti, alusta enne töömeeste kutsumist tasuta 20-minutilisest konsultatsioonist või küsi tasuta turuväärtuse hinnangut. Vaatan koos sinuga rahulikult üle, millised tööd võiksid sinu kodu müüki päriselt toetada ja millised kulud võiksid jääda järgmise omaniku otsustada. Nii saad teha otsuse teadmise, mitte kõhutunde pealt – ja oled kogu protsessis kindlates kätes.
