Talvisel korteri vaatamisel võib hästi viimistletud köök ja avar elutuba panna unustama ühe väga praktilise küsimuse: kui suur on siin päriselt igakuine kulu? Kui küsid, kuidas kontrollida korteri kommunaalkulusid, ei otsi sa pelgalt üht numbrit. Sa tahad aru saada, milline on sinu tulevane kuueelarve nii jaanuaris kui juulis ning kas majal võivad ees olla kulud, mida kuulutuses ei näe.
Ostuotsuse puhul võivad kommunaalkulud mõjutada seda, millise hinnaga korter sulle tegelikult jõukohane on. Üürikorteri puhul määravad need aga sageli, kas alguses soodsana tundunud pakkumine jääb ka pikemaks ajaks mõistlikuks. Olen oma töös näinud, et selgelt läbi vaadatud arved annavad ostjale kindlust ja aitavad müüjal vältida hilisemaid ebameeldivaid küsimusi.
Kuidas kontrollida korteri kommunaalkulusid enne ostu?
Kõige usaldusväärsem lähtekoht on küsida müüjalt või maaklerilt korteri viimase 12 kuu kommunaalarveid. Üks suvine või üks talvine arve ei kirjelda kogu pilti. Tallinnas ja Harjumaal võib kaugküttega majas olla jaanuari ning juuli arve vahe mitmekordne, eriti vanemates või soojustamata hoonetes.
Kui kõrvutad terve aasta arveid, näed nii keskmist kuukulu kui ka tippe. Vaata arveid kuude kaupa ning pane tähele, kas mõni rida on ühekordne või korduv. Näiteks avariitöö, torustiku ummistuse kõrvaldamine või kindlustuse omavastutus võib olla erandlik. Remondifondi tavapärasest suurem makse või laenumakse seevastu võib jääda sinu kuueelarvesse aastateks.
Ära piirdu arve lõppsummaga. Küsi ka, mitu inimest korteris elas ja kui suur oli tegelik veetarbimine. Kaheliikmelise leibkonna veekulu ei anna neljaliikmelisele perele täiesti täpset prognoosi. Sama kehtib elektri kohta: kui elekter ei sisaldu kommunaalarves, küsi vähemalt viimaste kuude elektriarveid või tarbimisandmeid.
Loe arvelt ridu, mitte ainult kogusummat
Korteri kommunaalarvel võivad olla küte, vesi ja kanalisatsioon, üldelekter, prügi, haldus, hooldus, remondifond, laenumakse ning vahel ka valve või parkimiskorraldus. Iga rea taga on erinev loogika.
Küte, vesi ja elekter sõltuvad suuresti kasutusest ning hooajast. Haldus- ja hooldustasud on enamasti stabiilsemad. Remondifond tähendab kogutavat raha maja parandamiseks, laenumakse aga juba võetud laenu tagasimaksmist. Viimane ei ole tingimata halb märk. Kui maja on laenuga korda tehtud – näiteks soojustatud, vahetatud katus või küttesüsteem – võivad elamistingimused ja energiakulu olla paremad. Samas tuleb ostjal teada, kui kaua makse kestab ja kui suur see on.
Võrdle kulusid ka ruutmeetrite järgi, kuid ära tee otsust ainult eurot ruutmeetri kohta vaadates. Väga energiatõhusa maja näit võib olla hea, kuid korteris võib olla ebatavaliselt väike veetarbimine. Teisalt võib suurem remondifondi makse tähendada, et ühistu hoiab maja väärtust ja ennetab tulevikus suuri ühekordseid kulusid. Oluline on mõista põhjust, mitte otsida iga hinna eest kõige väiksemat arvet.
Uuri maja seisukorda ja korteriühistu plaane
Kommunaalkulude tegelik tulevik selgub sageli mitte arvelt, vaid korteriühistu dokumentidest. Küsi võimalusel ühistu viimase üldkoosoleku protokolli, majanduskava ning infot kavandatavate tööde kohta. Nendest võib välja tulla, kas lähiajal on plaanis fassaadi, katuse, liftide, küttesüsteemi või vee- ja kanalisatsioonitorude renoveerimine.
Vanema maja puhul ei tähenda remonti vajav seisukord automaatselt, et korterit ei tasu osta. See tähendab, et ostuhind, tulevased kuumaksed ja sinu enda võimalused tuleb tervikuna läbi arvutada. Mõnikord on mõistlikum osta veidi kallim, kuid läbimõeldult renoveeritud korter. Mõnikord sobib hästi soodsam korter majas, kus tulevased tööd on teada ja nende rahastamine realistlikult planeeritud.
Vaata ka, kuidas maja köetakse. Kaugküte on Tallinnas väga levinud ning arve kõigub peamiselt ilmast ja hoone soojapidavusest. Gaasikütte, elektrikütte või lokaalse küttesüsteemiga majas võivad hinnakõikumised olla teistsugused. Pelgalt kütteliigi järgi ei saa otsustada, kumb on odavam – määrav on hoone tervik, süsteemi seisukord ja elanike tarbimine.
Küsi, kas majal on võlgnevusi või vaidlusi
Korteri ostmisel tasub uurida, kas korteriühistul või korteri omanikul on tasumata arveid ning kas majas on suuremaid pooleliolevaid vaidlusi. Tavapäraselt vastutab senine omanik oma tekkinud võlgade eest, kuid selgus enne tehingut aitab vältida segadust ja annab notaris vajalikud küsimused õigel ajal lauale.
Samuti tasub küsida, kas korteriühistu on aktiivne ja kas maja asju juhitakse korrektselt. Hästi toimiv ühistu ei tähenda, et kulud on alati madalad. See tähendab, et maja eest hoolitsetakse, otsused on dokumenteeritud ning omanikel on parem ülevaade sellest, kuhu raha liigub.
Üürikorteri puhul lepi kulud kirjalikult kokku
Üürniku jaoks on kõige olulisem, et üür, kõrvalkulud ja võimalikud lisateenused oleksid lepingus arusaadavalt eristatud. Küsi enne lepingu sõlmimist vähemalt eelmise talve ja suve arveid. Kui kuulutuses on märgitud „madalad kommunaalkulud”, palu näha numbreid, mitte ära eelda nende tähendust.
Kontrolli, kas kõrvalkulude hulka kuuluvad haldus, remondifond, laenumakse, internet, parkimiskoht või kindlustus. See, milliseid kulusid üürnik kannab, peab olema lepingus selgelt kokku lepitud. Kui miski jääb ebaselgeks, küsi üle enne allkirjastamist. Hiljem võib üks sõna lepingus tähendada igas kuus kümneid eurosid ja pikema üüriperioodi jooksul märksa suuremat summat.
Kui oled üürileandja, anna võimalikule üürnikule arvetest aus ülevaade. See vähendab hilisemaid pingeid ning aitab leida inimese, kes oskab oma kuludega arvestada. Usaldusväärne üürisuhe algab samast kohast nagu hea kinnisvaratehing – selgetest kokkulepetest.
Levinud vead, mida tasub vältida
Kõige tavalisem viga on vaadata ainult viimast arvet. Augusti arve võib tunduda väga hea, kuid ei ütle midagi veebruari küttekulude kohta. Teine viga on võrrelda ainult kahe korteri lõppsummasid, kuigi ühes korteris elab üks inimene ja teises neli või ühel majal on juba renoveerimislaen sees.
Samuti ei tasu eeldada, et uusarenduses on kulud alati väiksed või vanas majas alati suured. Uues majas võivad lisanduda näiteks parkimise, ventilatsiooni, jahutuse või haldusteenuste tasud. Hästi korrastatud vanas kivimajas võib aga soojapidavus ja kulude juhtimine olla väga heas korras.
Kui arvetel on midagi arusaamatut, palu see lahti selgitada. Hea müüja, üürileandja või maakler ei pea sellist küsimust ebamugavaks. Vastupidi – läbipaistev info aitab teha rahuliku ja teadliku otsuse.
Ostu või üürimise juures ei pea sa kõiki arveridu üksi lahti mõtestama. Kui kaalud korterit Tallinnas või Harjumaal, võid tulla minu tasuta 20-minutilisele konsultatsioonile kaasa just nende arvete ja küsimustega, mis sind kõhklema panevad. Vaatame need rahulikult üle ning saad selgema tegevusplaani enne, kui teed suure otsuse.
