Korteri ostmisel ei ole kõige kallim viga sageli mitte halb planeering või vana vannituba. Kõige kallim viga on maksta kinnisvara eest rohkem, kui selle tegelik turuväärtus põhjendab. Kui otsid seitset märki ülehinnatud korterist, tasub vaadata kuulutuse hinnast kaugemale: võrrelda asukohta, maja seisukorda, dokumente, seisukorda ja seda, kuidas müüja turul käitub.
Olen Tallinna ja Harjumaa kinnisvaraturul näinud üle 1500 tehingu. Selle kogemuse põhjal ütlen ausalt: kõrge hind ei tähenda alati, et korter on ülehinnatud. Mõni kodu ongi väärt rohkem, sest maja on hästi hoitud, asukoht haruldane või remont kvaliteetne. Küsimus on selles, kas hinnavahe on põhjendatud ja kas sina saad selle eest ka päriselt väärtust.
Seitse märki ülehinnatud korterist
1. Hind on võrreldavate korteritega selgelt vastuolus
Esimene kontroll on lihtne, kuid seda tehakse liiga pealiskaudselt. Ära võrdle ainult sama linnaosa kuulutusi. Võrdle võimalikult sarnaseid kortereid: sama maja tüüpi, ligilähedast ehitusaastat, korrust, tubade arvu, seisukorda ja energiatõhusust.
Näiteks renoveeritud kahetoaline korter Kalamajas võib olla ruutmeetri kohta kallim kui samas suuruses korter Mustamäel. See ei tee kumbagi hinda automaatselt õigeks ega valeks. Kuid kui samas majas või lähikvartalis on võrreldavad korterid hiljuti müüdud märgatavalt odavamalt, peab müüjal olema hinnavahe jaoks konkreetne põhjendus.
Kuulutuse hind on soov, mitte tõend turuväärtusest. Tegelik väärtus selgub sellest, mille eest ostjad on sarnase vara eest valmis tehinguni minema.
2. Ruutmeetrihind tundub hea ainult esmapilgul
Ruutmeetrihind on kasulik võrdluspunkt, kuid üksi võttes võib see eksitada. Väikeste korterite ruutmeetrihind on sageli kõrgem kui suurte korterite oma. Samuti mõjutavad hinda panipaik, parkimiskoht, rõdu, lift, maja seisukord ja korteri planeering.
Probleem tekib siis, kui kõrget ruutmeetrihinda põhjendatakse lihtsalt sõnadega „heas piirkonnas” või „väga hea investeering”. Küsi endalt, mida see hind tegelikult sisaldab. Kas parkimiskoht kuulub hinna sisse? Kas korteril on kasutuskõlblik panipaik? Kas remont on tehtud kvaliteetselt või näeb vaid piltidel värske välja?
Eriti ettevaatlik tasub olla siis, kui korter on väike, kuid ebapraktilise planeeringuga. 30 ruutmeetrit hästi läbimõeldud kodu võib olla väga mugav. 40 ruutmeetrit pikka pimedat koridori ja läbikäidavate tubadega ei pruugi seda olla.
3. Müügikuulutus on kaua üleval, kuid hind ei muutu
Pikk müügiaeg ei tähenda alati probleemi. Mõni erilise planeeringuga, luksuslikum või suurem korter ootabki oma ostjat kauem. Kuid tavapärase kahe- või kolmetoalise korteri puhul tasub pikalt turul püsimine tähele panna.
Kui kuulutus on olnud üleval mitu kuud, samal ajal kui sarnased objektid liiguvad, on tavaliselt kaks võimalikku põhjust: hind ei vasta turu ootusele või korteri juures on midagi, mida ostjad vaatamisel tajuvad. Mõnikord on selleks remonti vajav maja, liiklusmüra, keeruline parkimine või kõrged kõrvalkulud.
Vaata ka hinnaajalugu. Kui hinda on korduvalt veidi langetatud, kuid see jääb ikka võrreldavatest pakkumistest kõrgemaks, võib müüja olla oma ootuses kinni. Siin ei pea tingimata tehingust loobuma. Küll aga tasub teha pakkumine faktidele tuginedes, mitte lasta end survestada jutuga, et „järjekord on ukse taga”.
4. Korteri remont on hinnastatud nagu uus, kuid tehniline seisukord seda ei toeta
Värskelt värvitud seinad, uus köögimööbel ja ilusad pildid võivad jätta väga hea mulje. Need ei ütle aga veel midagi elektrisüsteemi, torustiku, ventilatsiooni või akende seisukorra kohta. Kosmeetiline värskendus võib olla väärtuslik, kuid see ei võrdu kapitaalremondiga.
Vaatamisel küsi, millal on uuendatud elektrijuhtmestik ja veetorud, kas vannitoa hüdroisolatsiooni kohta on infot ning kes remonti teostas. Kui korter on täielikult renoveeritud, peaks müüjal olema võimalik seda selgelt kirjeldada. Ebamäärased vastused nagu „tehti mõned aastad tagasi” ei anna ostjale piisavalt kindlust.
Remont on ka maitse küsimus. Kallis köök ei pruugi sulle väärtust lisada, kui soovid selle peagi ümber teha. Mina arvestaksin hinnas eelkõige püsivaid omadusi: tehniline seisukord, valgus, planeering, maja kvaliteet ja asukoht. Sisustus võib olla boonus, kuid mitte põhjus maksta kümneid tuhandeid rohkem.
5. Maja tulevased kulud on jäetud tagaplaanile
Korterit ei osteta majast eraldi. Kui korteriühistul on ees fassaadi, katuse, küttesüsteemi või torustiku uuendamine, võivad tulevased kulud olla märkimisväärsed. Vahel on müügihind küll ahvatlev, kuid igakuine laenumakse, kommunaalkulud ja võimalik remondilaen muudavad kogukulu palju suuremaks kui paremas majas asuval kallimal korteril.
Enne pakkumise tegemist palu näha viimaste kuude kommunaalarveid, korteriühistu majandusaasta aruannet ning võimalusel koosolekute protokolle. Sealt võib välja tulla, kas majas on arutatud suuri töid, probleeme võlglastega või erimeelsusi, mis otsuseid takistavad.
Kõrge hind võib olla õigustatud majas, kus suuremad tööd on tehtud, laenukoormus mõistlik ja igapäevane haldus toimib. Sama kõrge hind ei ole aga automaatselt põhjendatud majas, kus suured kulud alles ootavad ees.
6. Asukohta kirjeldatakse paremana, kui see igapäevaelus tundub
„Kesklinna lähedal”, „vaikne piirkond” ja „hea ühendus” on tuttavad väljendid. Need võivad olla täiesti õiged, kuid kontrolli neid oma rütmi järgi. Mine korterit vaatama eri ajal: hommikul, õhtul või nädalavahetusel. Kuula, kas aknast kostab liiklus, rong või ööelu. Vaata, kuhu pargitakse ja kui kaua võtab tegelikult aega jõuda tööle, lasteaeda või toidupoodi.
Tallinnas võib mõnesaja meetri erinevus muuta palju. Üks tänav võib olla rahulik ja roheline, järgmine aga tiheda liiklusega. Harjumaal lisandub sageli sõltuvus autost ja ühistranspordi graafikust. Kui korteri hind põhineb tugeval asukohal, peab see tugevus olema ka sinu jaoks päriselt olemas.
7. Müüja ei suuda hinda selgitada ega ole valmis sisuliseks läbirääkimiseks
Müüjal ei pea olema maakleri tasemel turuanalüüsi. Kuid põhjendatud hinnal on tavaliselt loogika: hiljutised võrreldavad tehingud, tehtud uuendused, maja seisukord või haruldane asukoht. Kui vastuseks tuleb ainult „nii palju soovime” või „naabril müüdi kunagi kallimalt”, on see märk, et hind võib tugineda emotsioonile.
Emotsioon on müümisel inimlik. Koduga on seotud mälestused, tehtud töö ja plaanid, mis kunagi ellu ei jõudnud. Ostjana pead siiski hoidma oma otsuse rahulikult numbritel ja vajadustel. Sa ei pea maksma müüja järgmise kodu sissemakset ega tema kunagist ostuhinda.
See ei tähenda, et iga kõrge hinnaga korteri puhul peaks tegema väga madala pakkumise. Hea pakkumine on selge, viisakas ja põhjendatud. Kui tead, milliste objektidega võrdled ning milliseid kulusid oled arvestanud, on sul läbirääkimisel palju kindlam positsioon.
Mida teha, kui korter meeldib, kuid hind tekitab kahtlusi?
Ära kiirusta otsusega ainult seepärast, et kardad heast kodust ilma jääda. Samas ei soovita ma venitada, kui korter vastab sinu vajadustele ja turuinfo toetab hinda. Kõige mõistlikum on koguda enne pakkumist kokku pilt tervikuna: võrreldavad müügid ja pakkumised, korteri tehniline seisukord, maja dokumendid, igakuised kulud ning sinu enda eelarve.
Panga laenuotsus ei ole samuti kinnituseks, et hind on ideaalne. Pank hindab tagatise väärtust oma põhimõtete järgi, kuid sinu jaoks loeb ka see, kas tunned end ostu järel rahulikult ja kas korter sobib sulle mitmeks aastaks.
Kui oled kahevahel, aitan tasuta 20-minutilise konsultatsiooni käigus küsimused läbi mõelda ja paika panna järgmised sammud. Mõnikord kinnitab analüüs, et küsitud hind on õiglane. Mõnikord annab see kindluse teha põhjendatud pakkumine. Suure otsuse juures on kõige parem tunne see, kui tead, mille eest maksad – ja miks see on sinu jaoks õige valik.
