Korter on jäänud tühjaks pärast kolimist, pärimist või uue kodu ostmist. Siis tekib väga praktiline küsimus: kas müüa kohe või välja üürida? Õiget vastust ei anna üksnes kuulutuste portaalis nähtav hind ega sõbra kogemus. Otsus sõltub sinu rahalisest olukorrast, korteri seisust, asukohast, ajahorisondist ja sellest, kui palju soovid ise üürileandjana tegeleda.
Tallinnas ja Harjumaal on mõlemal valikul oma koht. Mõni omanik võidab müügiga paindlikkuse ja selguse, teine saab hästi valitud üürikorterist pikaajalise rahavoo. Mina ei soovita otsustada emotsiooni või ühe kuu turu-uudise põhjal. Rahulikult arvutades on pilt enamasti palju selgem.
Kas müüa kohe või välja üürida: alusta oma eesmärgist
Esimene küsimus ei ole „kumb toob rohkem tulu?”, vaid „mida mul seda raha või vara arvelt järgmise paari aasta jooksul vaja on?”. Kui plaanid osta uue kodu, vähendada laenukoormust või jagada pärandvara, võib müük olla kõige lihtsam ja turvalisem lahendus. Müügitulu on pärast tehingut sinu käsutuses ning sa ei pea arvestama võimalike remonditööde, üürniku vahetumise ega tühjade kuudega.
Üürimine sobib paremini siis, kui sul ei ole müügitulu kohe vaja, korter asub nõutud piirkonnas ja oled valmis vara hoidma vähemalt mitu aastat. Näiteks heas korras väiksem korter Tallinna kesklinna lähedal, Kristiines, Põhja-Tallinnas või hea ühendusega Harjumaa piirkonnas võib leida üürniku suhteliselt kiiresti. See ei tähenda siiski automaatselt, et üürimine on kasulikum. Üüritulu tuleb hinnata pärast kõiki kulusid, mitte ainult lepingu peale kirjutatud summana.
Samuti tasub endalt ausalt küsida, kas soovid olla üürileandja. Üürikorter ei ole passiivne tulu selle sõna kõige lihtsamas tähenduses. Vahel tuleb vastata õhtusele kõnele, korraldada remonti, kontrollida makseid või leida uus üürnik ajal, mil korter seisab tühjana. Seda saab korraldada ka maakleri või halduri abiga, kuid teenus on kulu, mis peab arvutuses sees olema.
Arvuta üüritulu nii, nagu päriselt raha liigub
Üürihinna vaatamisest üksi ei piisa. Oletame, et korteri turuhind on 180 000 eurot ja realistlik üür 800 eurot kuus. Aastane brutotulu oleks 9600 eurot. See tundub esmapilgul ligikaudu 5,3-protsendilise tootlusena, kuid see ei ole veel sinu tegelik tootlus.
Sellest summast võivad maha minna perioodid, mil üürnikku ei ole, kuulutamise ja vahenduse kulu, kindlustus, väiksemad parandused, kulunud mööbli või tehnika asendamine ning vajadusel laenumakse intress. Kui kommunaalkulud jäävad lepinguga üürniku kanda, ei kao omaniku risk siiski täielikult: tühja korteri ajal maksad kulud ise ja suuremad ühistu tööd võivad samuti sinu eelarvet mõjutada.
Arvesta ka maksustamisega. Eluruumi üüritulu deklareeritakse ning maksureeglid võivad aja jooksul muutuda. Seetõttu tasub enne otsust kontrollida oma konkreetset olukorda ja vajadusel küsida nõu raamatupidajalt või maksunõustajalt. Maaklerina aitan mina näha turuüüride realistlikku taset ja korteri võimalikku nõudlust, kuid maksuarvestus peab olema samuti korralikult läbi mõeldud.
Oluline on võrrelda üüritulu alternatiiviga. Kui müüd korteri, saad müügitulu kasutada oma kodulaenu sissemakseks või olemasoleva laenu vähendamiseks. Kui laenu intress on kõrge, võib väiksem kuumakse anda sulle rohkem kindlustunnet kui üürikorterist laekuv tulu. Mõnel juhul on see rahaliselt mõistlikumgi, isegi kui üür tundub atraktiivne.
Müügihind ei ole sama mis kuulutuse hind
Müümise kasuks otsustades on suurim viga panna hind paika üksnes naaberkorteri kuulutuse järgi. Kuulutuse hind näitab omaniku ootust, mitte tingimata hinda, millega tehing tehakse. Sama maja korterid võivad erineda seisukorra, korruse, planeeringu, rõdu, parkimise, vaate ja dokumentide korrasoleku poolest rohkem, kui esmapilgul paistab.
Reaalne turuväärtus sünnib võrdlusest hiljutiste tehingute, praeguse pakkumise ja ostjate aktiivsusega. Kui hind on alguses liiga kõrge, võib korter jääda pikalt turule. Siis tekib ostjatel küsimus, miks seda veel ostetud ei ole, ning hilisem hinnalangetus ei pruugi enam anda sama tulemust kui hästi põhjendatud stardihind.
Samas ei soovita ma müüa kiirustades lihtsalt selleks, et vara kaelast ära saada. Hea ettevalmistus, professionaalsed fotod, selge müügitekst ja läbimõeldud hinnastamine mõjutavad lõpptulemust. Kui korter vajab enne müüki väikest värskendust, ei tähenda see alati suurt remonti. Mõnikord piisab isiklike asjade eemaldamisest, põhjalikust koristusest, valgustite korrastamisest ja mõne kulunud detaili väljavahetamisest.
Asukoht ja korteri tüüp määravad palju
Tallinna üüriturg ei ole ühesugune. Nõudlus on tavaliselt stabiilsem hea ühistranspordi, töökohtade, koolide ja teenuste läheduses. Uuem, funktsionaalse planeeringuga ning möbleeritud korter võib sobida üürimiseks hästi, eriti kui igakuine kõrvalkulu on mõistlik ja parkimine lahendatud.
Keerulisem võib olla väga erilise planeeringuga, suure kõrvalkuluga või remonti vajava korteriga. Ka suure perekorteri puhul tuleb vaadata, kas piirkonnas on piisavalt üürnikke, kes on valmis sellist hinda maksma. Selline kodu võib müügis leida ostja, kes hindab just ruumi ja asukohta, kuid üüriturul võib sobiva üürniku leidmine võtta kauem aega.
Harjumaa puhul mõjutab otsust eriti ühendus Tallinnaga. Rae, Viimsi, Harku, Saue ja teiste kasvavate piirkondade korterite ning majade puhul ei piisa pelgalt vallanimest. Vaadata tuleb konkreetset asumit, ühistransporti, lasteaedade ja koolide lähedust, parkimist ning seda, millise profiiliga ostja või üürnik sinna tegelikult liigub.
Mõtle läbi risk, mitte ainult parim stsenaarium
Üürimise puhul tasub teha arvutus ka konservatiivsema stsenaariumiga. Mis juhtub siis, kui korter seisab kaks kuud tühjana? Kui pesumasin või küttesüsteem vajab ootamatult remonti? Kui üürnik soovib lepingu lõpetada ajal, mil turul on pakkumisi palju? Kui need olukorrad ei löö sinu eelarvet tasakaalust välja, on üürimine tõenäoliselt paremini hallatav valik.
Müügi puhul on risk teistsugune. Võid hiljem näha, et piirkonna hinnad kasvavad, ja mõelda, kas oleks pidanud vara alles hoidma. Seda ei saa keegi ausalt ette ennustada. Küll aga saab hinnata, kas praegune müügihind toetab sinu järgmisi plaane ja kas vara hoidmine annaks sulle piisava võimaliku lisatulu, et sellega kaasnevat aega ning riski õigustada.
Olen rohkem kui 1500 tehingu jooksul näinud, et kõige rahulikumad kliendid ei ole need, kes püüavad turu absoluutset tippu tabada. Nad on need, kelle otsus sobib nende eluplaani, rahavoogu ja riskitaluvusse. Hea otsus võib olla nii müümine kui ka üürimine.
Enne otsust kontrolli korteri seis ja dokumendid
Kui kaalud üürimist, vaata üle seadmete töökindlus, tuleohutus, võtmete arv, näitude fikseerimine ja korteri üleandmise seisukord. Korralik üürileping ning üleandmis-vastuvõtmisakt koos fotodega aitavad hilisemaid arusaamatusi vältida. Tagatisraha, maksetähtajad, kommunaalkulude tasumine ja lepingu lõpetamise tingimused peavad olema selgelt kirjas.
Müügi puhul tasub enne turule tulekut kontrollida omandiõigust, võimalikke hüpoteeke, kasutusluba puudutavaid küsimusi, ehitisregistri andmeid ja ühistu dokumente. Kui korteris on tehtud ümberehitusi, tuleb veenduda, et need oleksid korrektselt vormistatud. Ostja küsimustele saab vastata rahulikult siis, kui vajalik info on juba olemas, mitte viimastel päevadel enne notarisse minekut.
Kui otsus ei ole veel küps, ära sunni seda
Vahel on kõige mõistlikum otsus anda endale paar nädalat aega ja koguda päris turuinfot. Tasuta turuväärtuse hinnang aitab aru saada, millise müügihinnaga võiks arvestada. Samal ajal saab hinnata realistlikku üürihinda, korteri ettevalmistuskulu ja piirkonna nõudlust. Nii ei pea sa valima oletuste, vaid numbrite põhjal.
Minu tasuta 20-minutilisel konsultatsioonil vaatame sinu korteri ja eesmärgi koos läbi ning paneme paika järgmise praktilise sammu. Sa ei pea kohe lepingut sõlmima ega lõplikku otsust tegema. Piisab sellest, et saad olukorrast selge pildi ja tead, milline valik jätab sulle kõige rohkem kindlustunnet.
