Korterit vaatama minnes küsitakse minult sageli otse: kas maakleritasu maksab ostja? Lühike vastus on, et alati mitte. Eestis ei ole kinnisvara müügi puhul üht seadusega ette kirjutatud reeglit, mille järgi tasu jääb tingimata ostja või müüja kanda. See sõltub sellest, kes maakleri tellis, milles lepiti kokku ja kas ostja sõlmib maakleriga eraldi lepingu.
Kõige olulisem on, et kulud oleksid enne pakkumise tegemist selged. Kinnisvara ost on juba niigi suur otsus ning viimase hetke üllatused ei peaks olema osa sellest protsessist. Mina selgitan tasude loogikat alati kohe esimeses vestluses – nii saab iga inimene otsustada rahulikult ja teadlikult.
Kas maakleritasu maksab ostja või müüja?
Kõige tavalisem olukord elamispinna müügis on see, et maakleri palkab müüja ning maakleritasu maksab müüja. Maakler korraldab siis müügiprotsessi müüja huvides: aitab paika panna hinna, valmistab objekti müügiks ette, tellib fotod, koostab kuulutuse, suhtleb huvilistega, teeb näitamisi, peab läbirääkimisi ning aitab notari ja üleandmisega.
Sellisel juhul ei teki ostjal automaatselt kohustust müüja maaklerile tasu maksta. Maakleri teenuse lepinguline tellija on müüja ning tasu on osa müüja müügikuludest. Ostja jaoks tähendab see siiski, et maakler on protsessis olemas ja aitab infol liikuda, kuid maakleri esmane ülesanne on esindada müüja kokkulepitud huve.
Teine olukord on see, kui ostja otsib endale maakleri. Näiteks soovib pere leida kodu Tallinnas või Harjumaal, kuid ei taha kulutada õhtuid kuulutuste võrdlemisele, hinnatasemete hindamisele, dokumentide kontrollimisele ja keerulistele läbirääkimistele. Siis sõlmib ostja maakleriga eraldi kokkuleppe ning tasub ka ostja maakleritasu.
Kolmas võimalus on, et tasu või teenuse maht lepitakse kokku mõlema poolega. Seda esineb harvem ning siin peab olema eriti selge, keda maakler konkreetses küsimuses esindab, millist teenust ta kummalegi poolele pakub ja milline tasu kelleltki tuleb. Sama maakler ei saa pidada hinnaläbirääkimisi mõlema poole eest nii, nagu esindaks ta kummagi vastandlikku huvi täiel määral.
Maakleritasu ei tohi tulla ostjale üllatusena
Kui kuulutuses on märgitud ostja maakleritasu või kui objekti tutvustamisel räägitakse eraldi tasust, tasub küsida väga konkreetselt: kui suur on tasu eurodes koos käibemaksuga, mille eest seda küsitakse ning millal tasu tasumise kohustus tekib? Ainult protsendist ei pruugi piisata, sest ostjale on oluline teada lõppsumma.
Veel olulisem on vaadata, kas ja millal tuleb leping sõlmida. Maakleritasu ei peaks põhinema ebamäärasel suulisel eeldusel, et objekti vaatamas käimine tähendab automaatselt kohustust. Tingimused peavad olema enne arusaadavad ning kirjalikult fikseeritud. Kui midagi jääb segaseks, ära tunne ebamugavust küsimuste esitamisel. Suure ostu puhul on see normaalne ettevaatus, mitte usaldamatus.
Tasub eristada ka maakleritasu ja muid ostuga seotud kulusid. Notaritasu, riigilõiv, panga hindamisakt, lepingutasud ning võimalikud remondi- või kolimiskulud ei ole maakleritasu. Kui ostueelarve on pingeline, arvuta kõik need summad enne pakkumise tegemist läbi. Mõnikord sobib ostuhind hästi, kuid tehingu kõrvalkulud vajavad siiski eraldi rahalist puhvrit.
Mida ostjana enne pakkumist kontrollida?
Ostja ei peaks küsima ainult seda, kas tasu on olemas. Tuleb aru saada, mida selle eest tegelikult saad ja kas see on sinu jaoks vajalik teenus. Kui maakler esindab müüjat, siis ei ole ostjal põhjust eeldada, et maakler teeb tema eest sõltumatu hinnangu või peab hinda alla ostja huvides. Küll aga peab info objekti kohta olema korrektne ning olulisi asjaolusid ei tohi varjata.
Enne pakkumise esitamist soovitan läbi rääkida kolm asja. Esiteks küsi, kas sind kohustav maaklerileping on vajalik ja mida see täpselt sisaldab. Teiseks kontrolli, kas tasu on kindel summa või protsent ostuhinnast ning kas käibemaks on juba hinnas. Kolmandaks selgita välja, millises olukorras võib tasu tekkida – kas ostu-müügilepingu sõlmimisel, võlaõigusliku lepingu tegemisel või mõnel muul hetkel.
Kui soovid iseseisvalt ostjana edasi liikuda, tasub enne otsust vaadata ka kinnisvara dokumente. Korteriomandi puhul võivad olulised olla näiteks kasutusluba, ehitus- ja ümberehitusandmed, korteriühistu majandusaasta aruanne, planeeritavad suuremad tööd ning kommunaalkulude suurus. Eramu puhul tuleb lisaks uurida ligipääsu, piiride, kommunikatsioonide, ehitusdokumentide ja võimalike servituutide kohta.
Maakleritasu küsimus on rahaliselt nähtav, kuid vales seisukorras või puudulike dokumentidega kodu võib hiljem maksta palju rohkem. Seepärast ei soovita ma teha otsust ainult selle järgi, kas ostjal tuleb tasu maksta või mitte.
Millal on ostja maaklerist päriselt võita?
Ostja maakler ei ole vajalik igas tehingus. Kui tunned piirkonda hästi, oled varasema ostukogemusega, sul on aega dokumentidesse süveneda ja saad läbirääkimistega kindlalt hakkama, võidki sobiva kodu ise leida. Sel juhul võib eraldi ostuesindus olla kulu, mida sa ei vaja.
Abi võib aga olla väga väärtuslik, kui oled esmakordne ostja, valid kodu mitme piirkonna vahel või ostad kiire tempoga turul. Tallinnas ja Harjumaal võib hea objekt saada mitu huvilist väga lühikese ajaga. Siis ei tähenda kiirus lihtsalt kiiret pakkumist, vaid oskust teha pakkumine õigete tingimustega ning teada, millal tasub pidurit tõmmata.
Ostja esindaja aitab võrrelda küsitud hinda tegeliku turutasemega, märgata dokumentides küsimusi, sõnastada pakkumise tingimusi ja hoida läbirääkimised emotsioonidest võimalikult puhtana. Eriti kasulik on see olukorras, kus müüja maakler esindab loomulikult müüja huvi saada parim võimalik hind ja tingimus.
Oma rohkem kui 1500 tehingu kogemusest tean, et kõige rahulikumalt kulgevad ostud siis, kui rollid ja ootused on algusest peale selged. Ostja ei pea kartma küsida ega müüja varjama kulusid. Hea tehing sünnib siis, kui mõlemad pooled saavad aru, millele nad alla kirjutavad ja miks.
Kuidas maakleritasu mõjutab pakkumise hinda?
Kui ostja maksab eraldi maakleritasu, tuleb see kindlasti lisada enda tegelikku ostueelarvesse. Näiteks võib sinu jaoks sobiv maksimaalne kogukulu olla 250 000 eurot, kuid lisaks ostuhinnale tuleb tasuda notari- ja pangakulud ning võimalik maakleritasu. Sellisel juhul ei ole mõistlik vaadata ainult seda, kas pank finantseerib ostuhinda.
Müüja poolel on maakleritasu tavaliselt juba osa müügi planeerimisest. See ei tähenda automaatselt, et müüja saab selle ostuhinnale üks ühele juurde lisada. Turuhinna määravad ikka asukoht, seisukord, nõudlus, pakkumiste konkurents ja ostjate maksevõime. Liiga kõrge hind ei muutu põhjendatuks ainult seetõttu, et müüjal on müügikulud.
Hinna üle läbirääkimisel on mõistlik rääkida tervikust. Vahel on ostjale olulisem kiire valdus, mööbli jäämine, paindlikum tähtaeg või kindlus dokumentide osas. Vahel on müüja jaoks väärtuslikum väiksema riskiga ja hästi läbi mõeldud pakkumine kui veidi kõrgem number. Maakleri ülesanne on need huvid välja selgitada, mitte suruda kedagi kiirustades otsustama.
Kui tingimused on ebaselged, peatu korraks
Ära maksa broneerimistasu ega allkirjasta maaklerilepingut enne, kui tead täpselt, mis kohustuse võtad. Palu dokument rahulikult läbi lugeda ja küsi selgitust iga punkti kohta, mis tekitab küsimusi. Eriti tähelepanelik tasub olla siis, kui lepingus on kirjas leppetrahv, ainuõigus, tasu ka juhul, kui tehing jääb katki, või väga lai sõnastus selle kohta, milliste objektide ostmisel tasu tuleb maksta.
Selgus ei aeglusta head tehingut. Vastupidi – see loob usalduse ja aitab vältida hilisemaid vaidlusi. Kui otsid Tallinnas või Harjumaal kodu ning soovid enne järgmise sammu tegemist oma olukorra rahulikult läbi arutada, võid tulla minu tasuta 20-minutilisele konsultatsioonile. Vaatame koos üle, millised kulud sind päriselt puudutavad ja milline tegevusplaan annab sulle ostjana kõige kindlama tunde.
