Korter võib esimesel vaatamisel tunduda täpselt õige: asukoht sobib, köök on korralik ja kolimiskuupäev lähedal. Just siis kipubki kiire tekkima. Küsimus, mida kontrollida enne üürilepingut, ei ole pelgalt juriidiline vormistus – sellest sõltub, kas üürisuhe algab selgete kokkulepete või hilisemate arusaamatustega.
Olen üle kümne aasta aidanud Tallinnas ja Harjumaal kinnisvaratehinguid korraldada ning näinud, et enamik üürivaidlusi ei sünni halvast tahtest. Tavaliselt jäi midagi ütlemata, kirja panemata või üleandmisel kontrollimata. Hea leping ja põhjalik üleandmisakt annavad mõlemale poolele rahu: üürnik teab, mille eest ta maksab, ning üürileandja teab, et tema vara on hoitud.
Kontrolli, kes on lepingu teine pool
Esimene praktiline küsimus on lihtne: kas lepingu sõlmija on korteri omanik või tal on omaniku selge õigus seda korterit välja üürida? Kui suhtled volitatud esindajaga, palu näha volitust. Kui korteril on mitu omanikku, tasub üle küsida, et kõik vajalikud nõusolekud on olemas.
Üürnikuna ära kanna tagatisraha ega esimese kuu üüri lihtsalt kellegi kontole enne, kui oled lepingu tingimustega tutvunud ja saanud aru, kellega lepingu sõlmid. Üürileandjana kontrolli omakorda üürniku isikut ning lepi rahulikult kokku, kes korteris elama hakkavad. See ei ole umbusaldus, vaid normaalne algus selgele koostööle.
Mida kontrollida enne üürilepingut kulude juures?
Kuulutuses toodud üür ei ole üldjuhul kogu igakuine kulu. Tallinnas võib erinevus suvise ja talvise kommunaalarve vahel olla märkimisväärne, eriti vanemas majas või keskküttega korteris. Küsi näha varasemaid arveid vähemalt eri aastaaegadest. Nii ei pea sa otsustama umbkaudse lubaduse, vaid päris numbrite põhjal.
Lepingusse tuleb üheselt kirja panna, millised kulud tasub üürnik ja millised jäävad üürileandjale. Tavapäraselt maksab üürnik tarbitud kommunaalteenused, näiteks elektri, vee, kütte, prügi ja sidekulud vastavalt kokkuleppele. Kuid sõnad nagu „kõik kõrvalkulud” võivad eri inimeste jaoks tähendada eri asja. Kas remondifondi makse kuulub sinna? Aga kindlustus, maamaks või korteriühistu laenumakse? Need punktid ei tohiks jääda oletuseks.
Samuti vaata üle, millal ja kuidas arveid tasutakse. Kas üürnik maksab need ise teenusepakkujale, üürileandjale arve alusel või on osa kuludest fikseeritud? Kui arved liiguvad üürileandja kaudu, võiks lepingus olla kirjas tähtaeg ning võimalus arvetega tutvuda.
Tähtaeg, lõpetamine ja üüri muutmine
Loe läbi, kas tegemist on tähtajalise või tähtajatu üürilepinguga. Tähtajaline leping annab mõlemale poolele rohkem etteaimatavust, kuid tähendab ka seda, et ennetähtaegse lõpetamise võimalused tuleb eriti hoolikalt läbi mõelda. Tähtajatu leping on paindlikum, kuid ka seal peab olema selge, millise etteteatamisajaga saab lepingu lõpetada.
Praktikas tasub läbi rääkida elu, mitte ainult ideaalne olukord. Mis saab siis, kui üürnik peab töö tõttu teise linna kolima? Kuidas toimitakse, kui omanik soovib korterit müüa? Kas uue omaniku leidmine lõpetab üürisuhte automaatselt? Selliste küsimuste vastus sõltub konkreetsest olukorrast ja lepingust, kuid neid on palju lihtsam arutada enne allkirjastamist kui pingelisel hetkel hiljem.
Vaata ka üüri tõstmise tingimusi. Kui lepingus on kokku lepitud üüri muutmine, peab olema arusaadav, millal see võib toimuda, mille alusel ja kuidas sellest ette teatatakse. Ebamäärane lause „üüri võidakse tõsta” ei aita kumbagi poolt. Selge kokkulepe on õiglane nii üürnikule, kes planeerib oma eelarvet, kui üürileandjale, kelle kulud võivad ajas muutuda.
Tagatisraha ei ole lihtsalt lisamakse
Tagatisraha eesmärk on katta võimalikud lepingust tulenevad võlgnevused või korterile tekitatud kahju. See ei ole automaatselt viimane üürimakse ega üürileandja lisatulu. Lepingus peavad olema kirjas tagatisraha suurus, tasumise viis, hoidmise tingimused ning see, millal ja millistel alustel see pärast lepingu lõppu tagastatakse.
Üürnikuna küsi julgelt, kuidas tagatisraha arvestus lepingu lõpus käib. Üürileandjana ära jäta seda punkti üldsõnaliseks. Eriti oluline on eristada tavapärast kulumist kahjust. Mõne aasta jooksul veidi tuhmunud värv, kulunud uksekäepide või tavapärane põrandajälg ei ole sama mis lõhutud mööbel või hooletusest tekkinud veekahju.
Korteri seisukord tuleb fikseerida enne võtmete üleandmist
Kõige kasulikum dokument üürisuhtes on korralik üleandmis-vastuvõtmisakt. Seda ei tasu käsitleda formaalsusena, mis tehakse kiiruga koridoris. Akt kaitseb mõlemat poolt, sest sellest saab hiljem lähtuda, kui tekib küsimus korteri seisukorra, võtmete või näitude kohta.
Mina soovitan käia korter ruumhaaval läbi ja panna kirja nii olemasolev sisustus kui ka nähtavad puudused. Tee kuupäevaga fotod seinakriimudest, põrandakahjustustest, mööbli seisukorrast, vannitoa vuukidest ja kodumasinatest. Fotod ei pea olema ilusad – need peavad olema arusaadavad. Kui köögikapi uks ei sulgu korralikult või pesumasinal on juba kriimustus, olgu see aktis olemas.
Kindlasti märgi üles elektri-, vee- ja vajadusel gaasinäidud ning võtmete, puldi ja kiipide arv. Kui korteris on suitsuandur, konditsioneer, nõudepesumasin või muu tehnika, kontrollige võimalusel koos, kas see töötab. Hiljem on palju keerulisem kindlaks teha, millal probleem tekkis.
Lepi kokku, kes teeb parandused
Kõik asjad korteris ei kesta igavesti. Pirn võib läbi põleda, segisti hakata tilkuma ja külmkapp ühel päeval tõrkuda. Lepingus võiks selgelt eristada väikseid igapäevaseid toiminguid ning suuremaid remondi- ja asenduskulusid.
Oluline on ka teavitamise kord. Kui üürnik märkab veeleket, hallitust või elektriprobleemi, peab ta sellest kiiresti üürileandjale teada andma. Üürileandja peab omakorda reageerima mõistliku aja jooksul. Väikese probleemi ignoreerimine võib mõne nädalaga muutuda kulukaks kahjustuseks, mille puhul ei ole enam lihtne vastutust jagada.
Kui korteris on lemmikloomad lubatud, suitsetamine keelatud või näiteks rõdu kasutamise kohta eritingimused, siis kirjuta need samuti konkreetselt üles. Suuline „eks me hiljem vaatame” ei anna kummalegi poolele kindlust.
Enne allkirja tee üks rahulik kontrollring
Kui tingimused tunduvad sobivad, loe leping veel kord läbi just nii, nagu peaksid sellest kuue kuu pärast lähtuma. Kontrolli, et üürisumma, maksepäev, kontoandmed, tähtaeg, etteteatamine, tagatisraha ja kõrvalkulud oleksid samad, milles vaatamisel või telefonis kokku lepiti. Kõik lisad, sealhulgas üleandmisakt, inventarinimekiri ja fotod, peavad olema lepinguga seotud.
Kui mõni punkt jääb segaseks, küsi enne allkirja. Hea üürileandja ei solvu täpsustavate küsimuste peale ja hea üürnik ei pelga oma kohustusi läbi rääkida. Vastupidi – selgus näitab, et mõlemad suhtuvad kokkuleppesse tõsiselt.
Minu kogemus on, et rahulikult sõlmitud üürileping hoiab hiljem ära kõige ebamugavamad vestlused. Kui oled Tallinnas või Harjumaal üürileandmise või üürimise ees ning soovid lepingu tingimused enne üle vaadata, võid broneerida minuga tasuta 20-minutilise konsultatsiooni. Vahel piisab ühest selgest tegevusplaanist, et võtmete üleandmine oleks päriselt hea algus, mitte esimene murekoht.
