Korterikuulutuses on hea hind, asukoht sobib ja vaatamine jätab tugeva mulje. Siis tekib küsimus, mida paljud ostjad esitavad alles liiga hilja: kas maakleritasu ostja kohustus on või ei ole? See ei ole väike detail. Mõne tuhande euro suurune lisakulu võib muuta kogu ostu eelarvet ja mõjutada ka seda, millise pakkumise saad teha.
Maakleritasu ei ole Eestis seadusest tulenev automaatne ostja kohustus. Kes tasu maksab, sõltub konkreetsest kokkuleppest ja sellest, kelle huvides maakler tegutseb. Mina soovitan selle küsimuse alati selgeks rääkida enne vaatamisele minekut, mitte siis, kui sobiv kodu on juba emotsionaalselt välja valitud.
Millal võib maakleritasu olla ostja kohustus?
Kõige tavalisem olukord on see, et müüja sõlmib maakleriga lepingu ja tasub teenuse eest ise. Maakler aitab müüjal määrata hinna, korraldab pildistamise ja turunduse, suhtleb huvilistega, juhib läbirääkimisi ning valmistab ette tehinguks vajaliku info. Sellisel juhul ei ole ostjal tavaliselt maakleritasu kohustust.
Teine võimalus on, et ostja on maakleri klient. Näiteks soovid leida Tallinna või Harjumaa piirkonda kodu, kuid pakkumisi on palju, aega vähe ja vajad inimest, kes otsib sobivaid objekte, kontrollib dokumente, hindab hinda ning peab sinu eest läbirääkimisi. Siis lepitakse maakleritasu ostja ja maakleri vahel eraldi kokku. See on ostja teadlikult tellitud teenus, mitte müügikuulutusega kaasa tulev üllatus.
Kolmas olukord on kuulutus, kus on välja toodud, et ostja tasub maakleritasu. Seda kohtab turul aeg-ajalt, eriti kui omanik soovib müügiga seotud kulusid vähendada. Selline märge ei tähenda siiski, et tasu võiks jääda ebamääraseks. Enne järgmise sammu tegemist peab ostja teadma tasu summat või arvutamise alust, käibemaksu olemasolu ning seda, millise töö eest tasu küsitakse.
Minu kogemuse järgi tekib pinge enamasti mitte tasu enda, vaid hilise info tõttu. Kui inimene saab kulust teada alles pakkumise või broneerimise juures, tunneb ta õigustatult, et tema otsust mõjutati puuduliku infoga.
Maakleritasu ostja kohustus peab olema selge enne otsust
Kui kuulutuses on kirjas „ostja tasub maakleritasu”, küsi rahulikult üle: kui palju see täpselt maksab, kas summale lisandub käibemaks ja millal tasu tasutakse. Samuti küsi, kas maakler esindab müüjat, ostjat või on tema roll tehingu vahendamine mõlema poolega kokkulepitud tingimustel.
Need küsimused ei ole ebaviisakad ega näita, et sa ei usalda maaklerit. Vastupidi, kinnisvara ostmine on suur otsus ning läbipaistvad tingimused annavad kõigile osapooltele kindluse. Hea maakler vastab neile küsimustele otse ja arusaadavalt.
Eriti tähelepanelik tasub olla siis, kui maakleritasu on protsent ostuhinnast. Esmapilgul väike protsent võib kõrge hinnaga korteri või maja puhul tähendada märkimisväärset lisakulu. Kui oled pangast saanud laenuotsuse, arvesta, et maakleritasu ei pruugi olla laenuga kaetav. Lisaks tuleb planeerida omafinantseering, hindamisakt, notaritasu, riigilõiv ning võimalikud kolimise ja remondi kulud.
Ostja eelarve ei ole ainult ostuhind. Kui tead kõiki kulusid enne pakkumise tegemist, saad otsustada kainelt ja vajadusel läbi rääkida tingimused, mitte loobuda kodust viimasel hetkel.
Kuulutus ei asenda sisulist selgitust
Kuulutuse üks lause võib anda märku, et maakleritasu teema on olemas, kuid ostjal peab olema võimalik saada ka sisuline selgitus. Mida teenus sisaldab? Kas maakler aitab dokumentide, notari aja ja üleandmise korraldamisega? Kas ta teeb ostuobjekti kohta taustakontrolli või esindab eelkõige müüja huvi?
Kui maakler töötab müüja tellimusel, siis tasub ostjal meeles pidada, et tema põhiülesanne on aidata müüjal saavutada kokkulepitud tulemus. Maakler võib olla korrektne, abivalmis ja anda palju vajalikku teavet, kuid ostjana pead oma huvide eest samuti seisma. Küsi julgelt ühistu laenude, kommunaalkulude, remondifondi, ehituslubade, kasutusloa, planeeringute ja võimalike puuduste kohta.
Kui soovid, et keegi vaataks olukorda ainult sinu vaatenurgast, on mõistlik kasutada ostja esindajat. Siis on rollid selged ning tead ette, mille eest ja kui palju maksad.
Kas maakleritasu saab läbi rääkida?
Läbirääkimine on võimalik, kuid selle tulemus sõltub turuolukorrast ja konkreetsest objektist. Kui kodul on mitu tugevat huvilist ning hind on turutasemel, võib müüja või maakler olla tingimuste muutmisel vähem paindlik. Kui objekt on olnud pikalt müügis või ostjal on kiire ja kindel finantseerimine, võib ruumi kokkuleppeks rohkem olla.
Oluline on mitte eeldada, vaid küsida. Mõnikord saab maakleritasu arvestada ostuhinna läbirääkimistes, mõnikord ei ole see võimalik. Mõnel juhul tasub rohkem keskenduda ostuhinnale, sest isegi kui maakleritasu jääb alles, võib õigesti peetud läbirääkimine anda lõpptulemuses suurema võidu.
Ma ei soovita teha pakkumist üksnes selle järgi, kas maakleritasu on null või mitte. Võrdle kogu tehingu maksumust, objekti seisukorda, tulevasi kulusid ja seda, kas hind vastab piirkonna tegelikule tasemele. Näiliselt tasuta vahendusega kodu võib olla üle hinnatud, samal ajal kui selgelt välja toodud kuludega objekt võib olla kokkuvõttes parem ost.
Mida kontrollida enne broneerimist või pakkumist?
Enne kui annad kirjaliku pakkumise, maksad broneerimistasu või allkirjastad ükskõik millise kokkuleppe, loe tingimused lõpuni läbi. Tähelepanu väärivad maakleritasu summa, tasumise tähtaeg, käibemaks, võimalikud leppetrahvid ja olukord, kus tehing jääb ära näiteks panga negatiivse otsuse tõttu.
Kui tekstis on midagi ebaselget, palu see selgitada kirjalikult või sõnastada lepingus ühemõttelisemalt. Suuline lubadus võib hiljem erinevalt meelde jääda. Kinnisvaratehingus on selgus alati odavam kui hilisem vaidlus.
Soovitan enne otsust vaadata üle ka kinnistusraamatu andmed, korteriomandi dokumentatsioon ning maja majanduslik seis. Maakleritasu küsimus on küll oluline, kuid see ei tohiks varjutada suuremaid riske. Näiteks tulevane fassaadiremont, lahendamata ehituslikud muudatused või kõrged kommunaalkulud võivad ostjat mõjutada palju rohkem kui üks teenustasu.
Hea maakler teeb kulud nähtavaks, mitte keeruliseks
Olen rohkem kui kümne aasta ja üle 1500 tehingu jooksul näinud, et rahulik tehing algab avatud infost. Ostja ei pea arvama, kas kuskil on peidus lisatasu, ning müüja ei pea kartma, et huviline kaob viimasel hetkel arusaamatuse tõttu ära. Tingimused, rollid ja järgmised sammud tuleb rääkida läbi enne, kui emotsioonid otsuseid juhtima hakkavad.
Kui maakleritasu on ostja kohustus, ei tähenda see iseenesest halba tehingut. See tähendab lihtsalt, et ostja peab seda teadma õigel ajal, mõistma tasu sisu ja arvestama sellega oma pakkumises. Kui seda selgust ei ole, tasub enne edasiliikumist küsida.
Kui oled Tallinnas või Harjumaal kodu ostmas ja soovid oma eelarve, pakkumise või konkreetse objekti küsimused enne läbi mõelda, võid tulla minu tasuta 20-minutilisele konsultatsioonile. Rahulik vestlus ja selge tegevusplaan võivad aidata teha järgmise sammu palju kindlama tundega.
