Korter võib tunduda ideaalne: asukoht sobib, planeering meeldib ja hind on sinu eelarves. Kuid enne pakkumise tegemist tasub võtta üks rahulik paus. Korteriomandi võlgade kontroll aitab välja selgitada, kas koos uue koduga võib kaasneda tasumata arveid, tulevasi suuri kohustusi või keeruline olukord korteriühistus.
Olen oma töös näinud, et enamik ebameeldivaid üllatusi ei tule mitte korteri seinte vahelt, vaid paberitest, mida ostja pole õigel ajal küsinud. Seda saab ennetada. Kui kontroll on tehtud enne notarit, saad otsustada teadmisega, mitte lootuse pealt.
Korteriomandi võlgade kontroll: mida see tegelikult hõlmab?
Paljud ostjad mõtlevad võla all ainult tasumata kommunaalarveid. Tegelikult on pilt laiem. Korteriühistul võib olla korteriomaniku vastu nõue igakuiste majanduskulude, remondifondi maksete, laenumaksete, viiviste või juba tehtud erakorraliste tööde eest. Lisaks võivad ees oodata kulud, mis ei ole veel arvena laekunud, kuid mille tegemine on üldkoosolekul otsustatud.
Oluline on eristada kahte asja. Esiteks: kas müüjal on praegu korteriühistu ees võlg. Teiseks: kas majal endal on suuremad kohustused, näiteks renoveerimislaen või peagi algav fassaadi-, katuse- või küttesüsteemi remont. Korter võib olla müüja võlgadest vaba, kuid tulevased kuumaksed võivad siiski olla märgatavalt kõrgemad, kui kuulutuse kõrvalkulude rida esialgu lubab arvata.
Tallinnas ja Harjumaal on see eriti oluline vanemates majades, kus energiatõhususe parandamiseks on võetud laenu või kus suur remont on pikalt edasi lükatud. Mõlemad variandid võivad olla täiesti mõistlikud. Küsimus ei ole selles, kas majal on laen, vaid kas sina tead täpselt, millise kohustusega arvestad.
Küsi korteriühistult kirjalik tõend
Kõige kindlam on küsida korteriühistu juhatuselt või haldurilt kirjalik tõend selle kohta, kas korteriomandil on võlgnevusi. Suuline kinnitus telefoni teel ei ole piisav, sest olukord võib muutuda ja hiljem on raske meenutada, mida täpselt öeldi.
Tõendil võiks olla selgelt kirjas, kas korteriomanikul on tasumata kohustusi, millise seisuga info kehtib ning mis liiki nõuetega on tegemist. Kui võlg on olemas, ei tähenda see automaatselt, et ost tuleb pooleli jätta. Vahel on põhjus lihtsalt ühes tasumata arves või ajutises makseviivituses. Siis tuleb notaritehingus väga täpselt kokku leppida, kuidas see summa tasutakse.
Mina soovitan küsida ka viimaste kuude majanduskulude arveid. Nii näed, milline on tavapärane kulu ja kas arvetel on midagi erakorralist. Üksnes müüja öeldud kõrvalkulude summa ei pruugi anda tervikpilti, eriti kui see põhineb suvekuudel või vanal arvel.
Vaata ka tulevasi otsuseid, mitte ainult tänast saldot
Korteriühistu võlgnevuse tõend räägib tänasest päevast. Ostjana on sama tähtis teada, mis tuleb järgmisena. Küsi tutvumiseks viimaseid üldkoosoleku protokolle, majanduskava ning võimalusel infot maja pikaajaliste remondiplaanide kohta.
Näiteks võib üldkoosolek olla juba otsustanud vahetada liftid, renoveerida rõdud või alustada küttesüsteemi uuendamist. Kui tööde maksumus ja rahastamine on otsustatud, võib see tähendada sinu jaoks suuremaid igakuiseid makseid pärast ostu. Kui otsus alles arutamisel on, ei saa tulemust ette kindlalt lubada, kuid ka see teadmine aitab riski hinnata.
Korteriühistu hea majandamine ei tähenda, et kulud oleksid alati madalad. Hästi hoitud majas kogutakse remondifondi teadlikult ja vajalikud tööd tehakse õigel ajal. Väga väike remondifond võib alguses tunduda meeldiv, kuid vahel tähendab see lihtsalt, et suurem arve tuleb hiljem korraga.
Mida notar kontrollib ja mida mitte?
Notaril on kinnisvaratehingus väga oluline roll. Notar kontrollib kinnistusraamatu andmeid ning juhib tähelepanu registris nähtavatele õigustele ja piirangutele, näiteks hüpoteekidele, keelumärkustele või isikliku kasutusõigusega seotud kannetele. Need võivad mõjutada seda, kas ja kuidas tehingut saab teha.
Samas ei asenda notari kontroll korteriühistult küsitud võlgnevuse tõendit. Korteriühistu igapäevased arved ja võimalikud tasumata maksed ei ole tavaliselt sellisel kujul kinnistusraamatust nähtavad. Seetõttu tuleb vajalik info eraldi välja küsida.
Ka kommunaalteenuste puhul tasub üle vaadata, kelle nimel on lepingud ja kas arved on tasutud. Elektri, gaasi, interneti või muude teenuste korral sõltub palju konkreetsest lepingust. Ära eelda, et kõik kohustused liiguvad automaatselt koos korteriga või jäävad automaatselt müüjale. Selgus tuleb luua enne võtmete üleandmist.
Kui võlg on olemas, saab tehingut siiski turvaliselt teha
Võlgnevus ei pea head ostuvõimalust lõpetama. Oluline on, et see oleks avalik, selle suurus oleks teada ja tasumise viis oleks notariaalses lepingus üheselt kokku lepitud. Kõige ebaturvalisem olukord on see, kus ostja kuuleb probleemist alles pärast omandi üleminekut või loodab ainult müüja lubadusele, et ta maksab hiljem ära.
Praktikas saab lahenduseks olla näiteks see, et osa ostuhinnast kasutatakse võla tasumiseks otse korteriühistule. Mõnel juhul hoitakse vajalik summa kokkulepitud ajani notari deposiidis. Täpne lahendus sõltub võla laadist, tehingu ajakavast, panga nõuetest ja poolte kokkuleppest.
Korteriomandi varasemate kohustuste puhul ei tasu loota pelgalt põhimõttele, et „see oli eelmise omaniku võlg”. Seadusest võivad tuleneda ostja vastutusega seotud nüansid ning konkreetse olukorra puhul tuleb need notariga läbi rääkida. Mina aitan tehingut ette valmistades küsida õiged dokumendid ja tõstatada õiged küsimused, kuid lõpliku õigusliku hinnangu annab notar.
Kontrolli info üle vahetult enne tehingut
Üks levinud viga on küsida tõend liiga vara. Kui ostuotsus ja notariaeg on teineteisest mitme nädala kaugusel, võib vahepeal saabuda uus arve või tekkida uus võlgnevus. Seetõttu tasub küsida korteriühistult värske kinnitus tehingule võimalikult lähedal.
Samal ajal pane paika ka võtmete üleandmise kord. Üleandmis-vastuvõtmisaktis fikseeritakse tavaliselt veearvestite näidud, võtmete arv, puldid ning korteri seisukord. Kui korteril on näiteks parkimiskoht, panipaik või eraldi sissepääsukaardid, märgitakse ka need üles. See tundub väike detail, kuid aitab vältida hilisemaid vaidlusi nii müüja kui ostja jaoks.
Kui oled müüja, on võlgade selge tõendamine samuti sinu huvides. Ostja tunneb end turvalisemalt, läbirääkimised liiguvad kiiremini ja tehingu lõppfaasis ei teki põhjust hinda või tingimusi uuesti avada. Ausalt ette valmistatud dokumentatsioon toetab ka sinu müügihinda.
Milliseid küsimusi esitada enne pakkumise tegemist?
Enne siduva pakkumise või broneerimislepingu tegemist võiksid saada vastuse vähemalt neljale küsimusele:
- Kas korteriomanikul on korteriühistu ees tasumata kohustusi ja mis kuupäeva seisuga see info kehtib?
- Kui suured olid viimaste kuude kõrvalkulud ning kas neis sisaldub laenumakse, remondifond või erakorraline töö?
- Milliseid suuremaid remondi- või investeerimisotsuseid on ühistu juba vastu võtnud või parasjagu arutamas?
- Kas kinnistusraamatus on kandeid, mis mõjutavad tehingut, ning kuidas need enne või tehingu käigus lahendatakse?
Kui vastused on konkreetsed ja dokumendid olemas, on see hea märk. Kui küsimustele vastatakse ebamääraselt, dokumente ei soovita näidata või sind kiirustatakse otsustama, tasub olla ettevaatlik. Kiire tehing võib olla hea tehing, kuid ainult siis, kui vajalik kontroll on tehtud.
Olen rohkem kui 1500 tehingu jooksul kogenud, et rahulikult läbi vaadatud detailid annavad ostjale kõige suurema kindlustunde. Kui plaanid Tallinnas või Harjumaal korterit osta või müüa ning soovid enne järgmise sammu tegemist olukorra koos läbi arutada, võid broneerida minuga tasuta 20-minutilise konsultatsiooni. Vahel piisab ühest õigel ajal küsitud küsimusest, et uus kodu algaks rahuliku tundega.
