Korteri tagastamine ei peaks lõppema teadmisega, et võti on laual, kuid tagatisraha ja kommunaalarved on veel õhus. See üürilepingu lõpetamise praktiline juhend aitab sul teha vajalikud sammud õiges järjekorras, olenemata sellest, kas oled üürnik või üürileandja Tallinnas, Harjumaal või mujal Eestis.
Olen oma töös näinud, et enamik üürisuhte lõpuvaidlusi ei teki halvast tahtest. Tavaliselt jääb midagi lihtsalt liiga üldiselt kokku leppimata: millal täpselt leping lõpeb, millises seisus tuleb korter tagastada, kes tasub viimased kõrvalkulud või mida tähendab tavapärane kulumine. Selgus enne võtmete üleandmist säästab mõlemale poolele raha, aega ja närve.
Alusta lepingust, mitte kolimiskastidest
Enne teate saatmist võta üürileping välja ja vaata üle kolm asja: kas leping on tähtajaline või tähtajatu, milline etteteatamistähtaeg on kirjas ning kas lepingus on kokku lepitud eritingimusi lõpetamise ja tagatisraha kohta.
Tähtajaline leping lõpeb üldjuhul kokkulepitud kuupäeval. Kui soovid välja kolida varem, ei tähenda kolimine iseenesest, et üürimaksmise kohustus lõppeb. Kõige lihtsam lahendus on sõlmida üürileandjaga kirjalik kokkulepe lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks. Selles tasub panna paika lõppkuupäev, korteri üleandmise aeg, viimased maksed ja tagatisraha arvestus.
Tähtajatu eluruumi üürilepingu puhul on tavapärane seadusest tulenev etteteatamistähtaeg kolm kuud. Täpne lahendus sõltub siiski lepingu sõnastusest ja konkreetsest olukorrast. Kui tegemist on tõsise rikkumisega, näiteks eluruum ei ole kokkulepitud viisil kasutatav või üürnik jätab korduvalt maksed tasumata, võib kõne alla tulla erakorraline ülesütlemine. See ei ole samm, mida tasub teha emotsiooni pealt. Põhjus peab olema sisuline, tõendatav ja seadusega kooskõlas.
Üürileandja ei saa üürisuhet lõpetada lihtsalt seetõttu, et ta soovib nüüd kõrgemat üüri või leidis järgmise huvilise. Ka omanikul peab ülesütlemiseks olema õiguslik alus ning teade peab vastama vorminõuetele. Kui olukord on pingeline, soovitan enne teate saatmist lasta selle sisu üle vaadata. Üks ebatäpne lause võib hiljem muuta lahenduse palju keerulisemaks.
Üürilepingu lõpetamise praktiline juhend samm-sammult
Anna lõpetamisest selgelt ja kirjalikult teada
Suuline kokkulepe võib tunduda usalduslik, kuid kuude pärast ei pruugi kumbki pool enam ühtemoodi mäletada, mida öeldi. Saada ülesütlemisavaldus või lõpetamise kokkulepe kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, näiteks e-kirjaga. Säilita saadetud kiri ja võimalusel ka kinnitus, et teine pool on selle kätte saanud.
Teates peaks olema kirjas vähemalt lepingu pooled, üüritava pinna aadress, lepingu lõpetamise kuupäev ning selge tahteavaldus. Erakorralise ülesütlemise korral lisa konkreetne põhjus ja võimalikult asjakohased asjaolud. Ebamäärane sõnum stiilis „kolin peagi välja” ei anna kummalegi poolele piisavat kindlust.
Kui lõpetamine toimub vastastikusel kokkuleppel, kirjuta see samuti välja. Kokkulepe on sageli kõige rahulikum tee siis, kui üürnik peab töö, pere või koduostu tõttu ootamatult kolima. Üürileandja jaoks võib see olla mõistlik, kui leitakse kiiresti uus sobiv üürnik või kui üleandmise kuupäev on paindlik.
Lepi üleandmise aeg varakult kokku
Korteri üleandmist ei tasu jätta viimase päeva õhtusse. Lepi aeg kokku vähemalt mõni päev ette, et mõlemal oleks võimalik rahulikult korter üle vaadata, näidud fikseerida ja puudused vajadusel üle rääkida.
Üürnikuna tee enne üleandmist tavapärane põhjalik koristus. Kontrolli, et kaasa tuleksid kõik võtmed, puldid, parkimiskaardid ja panipaiga võtmed. Kui korter anti üle sisustusega, võrdle olukorda algse üleandmisaktiga. Väikesed jäljed tavapärasest kasutamisest on elu loomulik osa, kuid katkine mööbel, puuduvad esemed või tähelepanuta jäetud kahjustused võivad anda alust kulude arvestamiseks.
Üürileandjana tasub hoida vaatlus asjalik. Kõik, mis ei ole uus, ei ole automaatselt üürniku tekitatud kahju. Näiteks aastate jooksul kulunud seinavärv või tavapäraselt kulunud põrand ei tähenda tingimata, et üürnik peab remondi kinni maksma. Hinda seisukorda võrreldes sellega, milline korter oli lepingu alguses, ning arvesta ka asja vanust ja normaalset kulumist.
Koosta üleandmisakt koos fotodega
Hea üleandmisakt ei ole formaalsus, vaid mõlema poole kaitse. Sellesse märgitakse korteri seisukord, mööbli ja tehnika olukord, mõõdikute näidud, üle antud võtmete arv ning võimalikud kokkulepped edasiste maksete kohta.
Fotod annavad aktile palju juurde. Pildista üldvaateid igast ruumist, aga ka konkreetseid kahjustusi või kokkulepitult parandamist vajavaid kohti. Kui mõni asi jääb hiljem tegemata, näiteks tuleb tasuda veel saabumata kommunaalarve, kirjuta akti tähtaeg ja viis, kuidas arveldus toimub.
Mõlemad pooled peaksid akti üle lugema ning allkirjastama. Kui teineteisega ei nõustuta, ei tasu teemat lihtsalt õhku jätta. Märgi erimeelsus akti ja kogu vajalikud tõendid. Rahulikult dokumenteeritud erimeelsus on alati parem kui hilisem sõna-sõna-vastu vaidlus.
Tee lõpparveldus läbipaistvalt
Viimase kuu üür, kõrvalkulud, võimalikud remondikulud ja tagatisraha on teemad, mille puhul tekib kõige rohkem küsimusi. Tagatisraha ei ole automaatselt viimase kuu üür. Seda ei tohiks üürnik ühepoolselt makse asemel kasutada, kui selleks ei ole selget kokkulepet.
Üürileandja võib tagatisrahast arvestada põhjendatud ja tõendatud nõudeid, näiteks tasumata üüri, kõrvalkulud või üürniku põhjustatud kahju. Samas ei ole õiglane jätta tagatisraha tagastamata lihtsalt „igaks juhuks”. Kui lõplikud arved ei ole veel saabunud, võib vajalik osa kokkuleppel mõistliku ajani alles jääda, kuid arvestus peab olema arusaadav.
Soovitan panna lõpparveldus kirja tabelina või vähemalt selge loeteluna: kui suur oli tagatisraha, millised summad peeti kinni, mille eest ja millal tagastatakse ülejääk. Kui üürnik näeb arvutuskäiku, on ka ebameeldivat uudist lihtsam mõista. Kui oled üürnik, küsi seda arvestust julgelt. See on normaalne osa korrektsest lõpetamisest.
Levinud vead, mida saab lihtsalt vältida
Kõige sagedasem viga on liiga hilja antud teade. Uue kodu leidmine võib tekitada elevust, kuid enne kolimiskuupäeva lukku panemist arvuta läbi ka senise lepingu etteteatamistähtaeg ja rahaline kohustus. Mõnikord on kahe kodu kulude lühiajaline kattumine paratamatu ning parem on seda ette planeerida kui hiljem vaielda.
Teine sage viga on eeldus, et uus üürnik vabastab vana üürniku kohustustest. See võib nii olla, kuid ainult siis, kui üürileandjaga on selles üheselt kokku lepitud. Ka uue huvilise leidmine ei tähenda automaatselt, et tingimused, kuupäevad ja vastutus on paigas.
Kolmas probleem on üleandmisakti puudumine. Eriti siis, kui alguses oli kõik sõbralik ja tuttavate vahel kokku lepitud, tundub paber liigne. Tegelikkuses aitab see just head suhet hoida, sest keegi ei pea hiljem mälule toetuma.
Kui leping lõpetatakse kinnisvara müügi tõttu
Korteri müük ei lõpeta üürilepingut automaatselt. Üürnikule tuleb müügiplaanist ausalt rääkida ning enne tegevust vaadata üle lepingu tingimused ja konkreetsed õigused. Mõne ostja jaoks on olemasolev, korralik üürnik väärtus. Teise ostja jaoks on oluline vaba valdus. Mõlemad lahendused on võimalikud, kuid neid tuleb müügiprotsessis õigesti ajastada.
Olen kinnisvaratehingutes korduvalt näinud, et avatud suhtlus annab siin parima tulemuse. Kui üürnik saab varakult teada, mis toimub, on tal aega oma plaane teha. Kui omanik teab üürniku tegelikku ajaraami, saab ta ostjatele anda realistlikku infot. Surve ja varjamine loovad harva hea kokkuleppe.
Kui sul on lõpetamise tähtaeg, tagatisraha arvestus või üleandmisaktiga seotud küsimus, võta enne otsustamist aeg maha ja pane faktid kirja. Minu tasuta 20-minutilisel konsultatsioonil saan aidata sul olukorra rahulikult läbi mõelda ning koostada järgmise sammu plaani, et võtmete üleandmise päeval oleksid mõlemad pooled kindlates kätes.
