Korter võib leida ostja juba esimese nädala jooksul, kuid mõne kodu müük kestab mitu kuud. Kui kaua võtab kodu müük aega, ei sõltu ainult sellest, kas kuulutus on üles pandud. Määravad hind, asukoht, kodu seisukord, ostjate võimalused ja ka see, kui hästi on müük algusest peale läbi mõeldud.
Omanikuna on täiesti arusaadav, et soovid teada kindlat tähtaega. Sageli on järgmine kodu juba silmapiiril, laenuga seotud otsused vajavad tegemist või on kolimine planeeritud kindlaks ajaks. Mina ei luba kunagi kuupäeva, mida turg ei saa kinnitada. Küll aga saan enne müüki anda realistliku plaani, hinnata nõudlust ning teha kõik selleks, et õigel ostjal oleks lihtne sinu kodu üles leida ja otsus teha.
Kui kaua võtab kodu müük aega tegelikult?
Tallinnas ja Harjumaal võib hästi hinnastatud ning korralikult esitletud kodu jõuda tõsiste huvilisteni mõne päeva või paari nädalaga. Müügitehing ise ei lõpe siiski ostja leidmisega. Kui ostja kasutab pangalaenu, lisanduvad hindamisakt, panga otsus, notariaja kokkuleppimine ja vajadusel ostja olemasoleva kodu müük.
Praktikas tasub arvestada kahe eraldi perioodiga. Esimene on aeg kuulutuse avaldamisest ostjaga kokkuleppeni. Teine on aeg kokkuleppest notari ja võtmete üleandmiseni. Sularahaostja puhul võib teine osa olla lühike, pangalaenuga ostja puhul kulub selleks sageli mõni nädal. Kui ostja ja müüja lepivad kokku hilisemas valduse üleandmises, võib kogu protsess olla veel pikem.
Kõige olulisem on mitte võrrelda oma kodu naabri kiire müügiga ainult kuulutuse avaldamise kuupäeva järgi. Võimalik, et naabri korter oli väiksema hinnaga, täielikult renoveeritud, vaba kohe sissekolimiseks või sobis hästi investorile. Iga objekt ja ostjagrupp on erinev.
Müügiperioodi määrab ennekõike õige hind
Liiga kõrge alghind on üks sagedasemaid põhjuseid, miks müük venib. Esimestel nädalatel näeb uut kuulutust kõige rohkem asjakohaseid ostjaid. Kui hind ei vasta nende ootusele ega võrreldavatele pakkumistele, jäetakse kodu meelde, kuid vaatama ei tulda. Hilisem hinnalangetus võib huvi küll kasvatada, kuid osa ostjaid küsib siis põhjendatult, miks objekt nii kaua müügis on olnud.
Liiga madal hind ei ole samuti hea lahendus. See võib tuua palju vaatamisi, kuid jätab omanikule põhjendamatult raha lauale. Hea hinnastamine ei tähenda keskmise ruutmeetrihinna kopeerimist. Vaadata tuleb konkreetset maja, korrust, planeeringut, seisukorda, parkimisvõimalusi, rõdu või terrassi olemasolu, kommunaalkulusid ja piirkonna ostjate eelistusi.
Näiteks võib sama suurusega korter samas piirkonnas liikuda väga erineva kiirusega. Uuendatud vannituba, hea valgus, korras dokumentatsioon ja selge parkimiskorraldus võivad ostja jaoks olla otsustavad. Samal ajal võib väga hea asukohaga kodu vajada pikemat müügiperioodi, kui remont on mahukas ja hind ei jäta ostjale selleks piisavalt ruumi.
Enne müüki teen tasuta turuväärtuse hinnangu. See ei ole lihtsalt number, vaid arutelu selle üle, millise hinnaga oleks mõistlik turule tulla, milline ostja sinu kodu tõenäoliselt otsib ja kui kiiresti on realistlik tulemust oodata.
Esimesed nädalad annavad müügile tempo
Uue kuulutuse tähelepanu on kõige suurem kohe pärast avaldamist. Seetõttu on oluline, et kodu oleks enne pildistamist ja esimeste vaatamiste algust päriselt valmis. Hiljem saab kuulutust täiendada, kuid esimest muljet tagasi ei too.
See ei tähenda, et enne müüki peaks tegema suure ja kuluka remondi. Sageli on mõju suurem lihtsatel asjadel: isiklikud esemed on vähem nähtaval, pinnad puhtad, katkised detailid parandatud, aknad pestud ja ruumid hästi valgustatud. Kui korteris elatakse müügi ajal edasi, paneme paika lahenduse, mis on perele jõukohane ega muuda igapäevaelu liiga keeruliseks.
Professionaalsed fotod ja läbimõeldud kuulutuse tekst ei ole pelgalt ilus lisandus. Need aitavad õigetel ostjatel aru saada, kas kodu võiks neile sobida. Selge info seisukorra, kulude, planeeringu ja maja kohta vähendab juhuslikke vaatamisi ning toob kohale inimesed, kellel on reaalne ostuhuvi.
Miks mõni kodu saab palju vaatamisi, kuid pakkumist ei tule?
Vaatamiste arv üksi ei näita, et müük liigub hästi. Kui huvilisi käib palju, kuid pakkumisi ei tule, tuleb tagasisidet rahulikult analüüsida. Mõnikord on probleem hinnas. Mõnikord tuleb välja puudus, mida piltidelt ei märgata – näiteks liiklusmüra, kulukas küttesüsteem, ebamugav planeering või vajadus suurema remondi järele.
Siin ei tasu teha otsuseid emotsiooni pealt. Üksik kriitiline kommentaar ei pea tähendama hinnalangetust. Kui aga mitu sõltumatut huvilist toob välja sama põhjuse, on see väärtuslik turuinfo. Siis otsustame koos, kas muuta hinda, täiendada kuulutust, rõhutada kodu tugevusi või korrigeerida müügistrateegiat.
Mina suhtlen huvilistega ise, korraldan vaatamised ja annan sulle pärast kohtumisi ausa tagasiside. Nii ei pea sa arvama, mida ostjad mõtlesid, ega vastama õhtuti kümnetele erinevatele päringutele.
Ostja leidmine ei ole veel müügi lõpp
Kui sobiv ostja on olemas, algab läbirääkimiste ja tehingu ettevalmistamise osa. Hind on oluline, kuid mitte ainus küsimus. Arvesse tuleb võtta, kas ostjal on finantseerimine korras, millal ta soovib võtmed kätte saada, milline vara jääb koju, kas on vaja vabastada korter kindlaks kuupäevaks ning millised kokkulepped lähevad notariaalsesse lepingusse.
Kiire pakkumine ei ole alati parim pakkumine. Näiteks võib veidi kõrgema hinnaga pakkumine olla ebakindel, kui ostja laenuvõime pole veel kinnitatud. Teine ostja võib pakkuda veidi vähem, kuid olla valmis kiiresti notarisse minema ja sobida sulle paremini ajaliselt. Minu roll on aidata neid tingimusi tervikuna hinnata, mitte vaadata ainult ühte numbrit.
Pärast kokkulepet koordineerin vajalikud sammud: dokumentide kontrolli, suhtluse ostja ja vajadusel pangaga, notariaja ning võtmete üleandmise. Kui protsess on algusest peale hästi juhitud, on ka see etapp rahulikum ja selgem.
Kuidas saad müügiaega ise lühendada?
Müügiperioodi ei saa täielikult kontrollida, kuid seda saab oluliselt mõjutada. Esmalt tasub olla hinna suhtes avatud ja lähtuda päris turuolukorrast, mitte ainult soovitud summast. Seejärel tuleb kodu ette valmistada nii, et ostja näeks selles võimalust oma eluks, mitte omaniku pooleli jäänud toimetusi.
Oluline on ka paindlikkus vaatamiste suhtes. Parim ostja ei saa alati tulla tööpäeva keskel. Kui pereelu lubab, leiame sobiva korralduse, mis hoiab sinu privaatsust, kuid ei lase heal huvilisel kaduma minna.
Viimase kümne aasta ja enam kui 1500 tehingu jooksul olen näinud, et kõige rahulikumalt liiguvad need müügid, kus otsused tehakse aegsasti. Enne kuulutuse avaldamist tasub läbi rääkida kolimise plaan, vajalikud dokumendid, võimalikud tähtajad ja see, milline hind annab sulle soovitud järgmise sammu jaoks kindluse.
Kui kaalud kodu müüki Tallinnas või Harjumaal, võid tulla tasuta 20-minutilisele konsultatsioonile või küsida tasuta turuväärtuse hinnangut. Vaatame sinu olukorra rahulikult üle ning saad konkreetse tegevusplaani – ka siis, kui sa ei ole veel valmis kohe müügiga alustama.
