Remonti vajav korter tekitab omanikes sageli ühe ja sama küsimuse: kas investeerida enne müüki aega ja raha või panna korter müüki sellisena, nagu see on? Vale otsus võib tähendada nii tarbetuid kulusid kui ka kuude kaupa venivat müüki. Õige otsus sõltub korteri seisukorrast, asukohast, sihtostjast ja sellest, millist hinda turul realistlikult oodata saab.
Kui küsid, kuidas müüa remonti vajavat korterit, siis alusta mitte ehituspoest, vaid selgest plaanist. Olen rohkem kui kümne aasta jooksul aidanud müüa väga erinevas seisukorras kodusid Tallinnas ja Harjumaal ning näen sageli, et kõige parema tulemuse annab mitte kõige kallim remont, vaid läbimõeldud ettevalmistus ja aus müügistrateegia.
Kas teha remont enne müüki või müüa praeguses seisus?
Täielik remont ei ole automaatselt parim lahendus. Kui ostad uue köögi, vahetad põrandad ja teed vannitoa nullist, ei pruugi ostja sinu tehtud valikuid hinnata samas summas, mille ise kulutasid. Mõni ostja soovib niikuinii planeeringut muuta või eelistab täiesti teistsugust stiili.
Samas ei tähenda see, et korter tuleks müüki panna koristamata, katkiste ukselinkide ja läbipõlenud lampidega. Ostja teeb esimestel minutitel emotsionaalse otsuse: kas siin on võimalik elu ette kujutada või tundub korter ühe suure probleemina. Väikesed ja mõistliku hinnaga tööd võivad seda tunnet oluliselt muuta.
Enne otsustamist vaatan alati kolme asja: kui suur on remondi eeldatav kulu, kui palju see võiks piirkonna tegelike tehinguhindade põhjal müügihinda tõsta ning kas remont lükkab müüki edasi. Näiteks hea asukohaga korteri puhul võib ostja olla valmis remonti ise tegema, sest ta ostab eelkõige asukohta. Kehvemas seisus majas või piirkonnas, kus pakkumisi on palju, võib aga puhtam ja korrastatum mulje anda olulise eelise.
Millised tööd tasuvad enamasti ära?
Müügieelne ettevalmistus ei pea tähendama kapitaalremonti. Eesmärk on muuta korter puhtaks, toimivaks ja usaldusväärseks, mitte peita selle tegelikku seisukorda.
Tavaliselt tasub ära põhjalik koristus, liigsete asjade eemaldamine, väikeste vigade parandamine ning valgustuse korda tegemine. Kui seinad on väga määrdunud või eri värvi, võib neutraalne värvikiht anda ruumile hoopis värskema ilme. Samuti tasub kontrollida, et kraanid ei tilguks, pistikupesad oleksid terved ja uksed-aknad avaneksid korralikult.
Eriti tähelepanelikult tasub vaadata vannituba ja kööki. Need on ruumid, kus ostja hindab mitte ainult välimust, vaid ka tunnet, kas kõik toimib. Kulunud silikoonivuugid, katkised kapinupud või hallituse jäljed jätavad sageli suurema mulje kui nende parandamise tegelik maksumus.
Kui korteris on väga vana tapeet, amortiseerunud sanitaartehnika või põrandad, ei pea tingimata kõike välja vahetama. Pigem tuleb müügihinnas ja kuulutuses arvestada, et ostja võtab remondivajaduse oma eelarvesse. Hea maakler aitab eristada töid, mis parandavad müügivõimalust, ja kulutusi, mida sa suure tõenäosusega tagasi ei saa.
Remonti vajava korteri hind peab olema aus
Kõige levinum viga on võrrelda oma remonti vajavat korterit samas majas müüdava värskelt renoveeritud korteriga. Ruutmeetrite arv võib olla sama, kuid seisukord, planeering, korrus, vaade ja maja tehniline olukord võivad hinda tugevalt mõjutada.
Hinna määramisel ei piisa portaalides nähtavatest kuulutuse hindadest. Need näitavad omanike ootusi, mitte tingimata seda, millise hinnaga tehingud päriselt toimuvad. Mõistlik hind sünnib hiljutiste tehingute, konkureerivate pakkumiste ja korteri konkreetsete tugevuste-nõrkuste võrdlusest.
Liiga kõrge alghind võib tunduda turvaline, sest alati saab ju hiljem alla tulla. Praktikas kaotab pikalt müügis olev korter sageli värskuse ning ostjad hakkavad küsima, miks seda keegi ei osta. Remonti vajava korteri puhul on see eriti tundlik, sest ostjal on niigi vaja arvestada lisakuludega.
Liiga madal hind ei ole samuti vajalik kompromiss. Kui korteri seisukord, asukoht ja dokumentatsioon on hästi läbi mõeldud ning müük korralikult turundatud, võib huvi tekkida ka korteri vastu, mis vajab põhjalikumat uuendust. Õiglane hind annab ostjale tunde, et remont on juba arvesse võetud, ning jätab ruumi rahulikeks läbirääkimisteks.
Ära varja probleeme, selgita neid
Ostjad ei pelga alati remonti. Nad pelgavad ebamäärasust. Kas vannitoas on lihtsalt vanad plaadid või on olnud niiskuskahjustus? Kas elektrisüsteem vajab uuendamist? Kas majas on plaanis suurem renoveerimine ja milline võiks olla selle mõju igakuistele kuludele?
Mida selgemalt need küsimused enne müüki läbi töötada, seda usaldusväärsemalt mõjub pakkumine. Vajadusel kogun kokku korteri ja maja kohta käivad dokumendid, näiteks kommunaalkulude info, ühistu teated, energiamärgise, võimalike remontide andmed ning ehituslike muudatuste dokumentatsiooni. Kui mingi puudus on teada, räägin sellest ostjaga ausalt ja õigel ajal.
Ausus ei tähenda, et peaksid oma korterit halvustama. See tähendab, et ostja saab teha teadliku otsuse. Kui näiteks elektrijuhtmestik on vana, võib seda sõnastada konkreetselt: korter vajab kaasajastamist ning hind ja seisukord on sellele vastavalt kujundatud. Selline lähenemine aitab vältida hilisemaid pingeid ja teeb läbirääkimised palju selgemaks.
Leia õige ostja, mitte lihtsalt esimene huviline
Remonti vajava korteri ostja ei ole alati sama inimene, kes otsib valmis kodu. Mõni ostja soovib teha korteri oma maitse järgi, mõni näeb võimalust investeeringuks ning mõni hindab just piirkonda, maja või planeeringut. Müügikuulutus, fotod ja korteri tutvustus peavad kõnetama neid inimesi ausalt.
Ka remonti vajav korter vajab häid fotosid. Fotograaf ei saa kulumist olematuks teha, kuid ta saab näidata ruumide valgust, avarust, vaadet, planeeringu võimalusi ja korteri tugevusi. Enne pildistamist tasub ruumid puhastada ning vabastada isiklikest ja liigsetest esemetest. Ostjal peab olema võimalik näha mitte ainult praegust olukorda, vaid ka tulevikupotentsiaali.
Kuulutuses ei tasu kasutada ebamääraseid väljendeid nagu „hubane remonti vajav korter”. Palju parem on kirjeldada selgelt, mis on korteri väärtus: näiteks eraldi toad, kõrged laed, rõdu, vaikne sisehoov, hea ühistransport või renoveeritud maja. Remondivajadus tuleb samuti välja öelda, kuid selle kõrval peab ostja mõistma, mida ta selle eest saab.
Läbirääkimistel arvesta ostja remondieelarvega
Ostja arvutab remonti vajava korteri puhul peaaegu alati: ostuhind pluss notaritasud, võimalik omafinantseering ja tulevased remondikulud. Mõni ostja pakub seetõttu kohe madalamat hinda. See ei tähenda automaatselt, et pakkumine oleks halb või et peaksid sellega nõustuma.
Läbirääkimiste tugevus tuleb ettevalmistusest. Kui tead oma korteri turuväärtust, sul on olemas vajalik info ning oled juba hinna määramisel remondivajadusega arvestanud, saad pakkumisi rahulikult hinnata. Vahel on mõistlik võtta vastu veidi madalam, kuid kindla finantseerimise ja selge ajakavaga pakkumine. Teisel juhul võib tasuda oodata, kui huvi on rohkem ja ostjad näevad korteri potentsiaali.
Mina suhtlen ostjatega, korraldan näitamisi ja pean läbirääkimisi nii, et sina ei peaks iga kõnet ise vastu võtma ega emotsiooni pealt otsustama. Kui sobiv ostja on leitud, aitan kontrollida dokumente, valmistada ette tehingu ning olla kõrval kuni võtmete üleandmiseni.
Kuidas müüa remonti vajavat korterit väiksema stressiga?
Kõigepealt tasub lasta korter üle vaadata inimesel, kes tunneb sinu piirkonna tegelikku turgu. Mõnikord piisab mõnest väikesest korrastustööst ja õigest hinnast. Mõnikord on mõistlikum müüa korter täiesti praeguses seisus ning säästa end pikast remondiprojektist. Üht õiget vastust ei ole, sest Kopli puitmaja korter, Lasnamäe paneelmaja elamine ja Harjumaa uuemas majas asuv kodu kõnetavad ostjaid erinevalt.
Kui soovid oma olukorra rahulikult läbi arutada, saan tasuta 20-minutilisel konsultatsioonil anda sulle konkreetse tegevusplaani ja tasuta turuväärtuse hinnangu. Siis tead enne esimese kulutuse tegemist, milline järgmine samm aitab sinu korterit kõige paremini müüa.
