Korteri kuulutuses võib hind tunduda jõukohane, kuid tegelik kulu selgub sageli alles pärast võtmete saamist. Küsimus, kuidas vältida ostja varjatud kulusid, ei tähenda ainult soodsama hinna kauplemist. See tähendab, et vaatad enne pakkumise tegemist üle nii kodu tehnilise seisukorra, maja rahaasjad, dokumendid kui ka oma finantseerimise tingimused.
Olen Tallinna ja Harjumaa kinnisvaratehingutes näinud, et kõige kallimad üllatused ei tule enamasti ühest suurest probleemist. Need kogunevad väikestest asjadest: peagi vahetust vajav küttesüsteem, maja remondilaenu maksed, ebaselge kasutuskord, kõrge kõrvalkulu või laenulepingu tasu, mida ostja ei olnud eelarvesse pannud. Hea ost ei ole alati kõige odavam korter. Hea ost on kodu, mille kogukulu ja riskid on sulle enne otsust arusaadavad.
Kuidas vältida ostja varjatud kulusid juba enne vaatamist
Alusta kuulutusest, aga ära tee selle põhjal järeldusi. Küsi alati, mis on olnud korteri keskmised kommunaalkulud suvel ja talvel, millal tehti viimased suuremad tööd ning kas majal on laenukohustusi. Üksnes sõnast „renoveeritud” ei ütle veel, kas uuendatud on korteri viimistlus või ka elektrisüsteem, torustik ja ventilatsioon.
Tallinnas ja Harjumaal võivad sama suurusega korterite igakuised kulud erineda märgatavalt. Vanemas majas võib madalam ostuhind tähendada suuremat küttearvet või ees seisvat fassaadi, katuse ja küttesüsteemi remonti. Uusarenduses võib aga lisanduda parkimiskoha, panipaiga, haldusteenuse või ühiste alade kõrgem tasu. Mõni neist kuludest on täiesti põhjendatud, kuid need peavad olema sinu otsuses nähtavad, mitte hiljem avastatavad.
Kui kuulutus tundub ahvatlevalt odav, küsin mina tavaliselt kohe: miks? Põhjus võib olla täiesti süütu – näiteks müüjal on kiire. Kuid vahel on hinnas juba arvestatud kulud või piirangud, mida ostja alles avastama hakkab. Küsimuste esitamine ei solva müüjat. See näitab, et teed kaalutletud otsuse.
Vaata korterist kaugemale: maja seisukord maksab
Ostja tähelepanu läheb vaatamisel kergesti köögile, põrandale ja valgusele. Need on olulised, kuid palju suurema rahalise mõjuga võivad olla maja tervikuna puudutavad küsimused. Uuri, millal vahetati katus ja püstakud, milline on küttelahendus, kas maja elektrisüsteem on uuendatud ning kas lähiaastateks on kavandatud suuremaid töid.
Korteriühistu üldkoosoleku protokollid ja majandusaasta aruanne annavad sageli palju ausama pildi kui müügikuulutus. Sealt võivad selguda näiteks lekked, vaidlused, plaanitav renoveerimine, makseraskustega korteriomanikud või tulevased investeeringud. Küsi ka remondifondi suurust ja seda, kas majal on laen. Laen ei ole iseenesest halb – hästi juhitud renoveeritud maja võib olla väga mõistlik valik. Oluline on teada, kui kaua ja kui palju sa igakuiselt maksad.
Remondifond ei ole lihtsalt rida arvel
Remondifondi puhul tasub vaadata kahte asja: kui palju sinna kogutakse ning milleks seda raha kasutatakse. Väike makse võib tunduda mugav, kuid kui maja vajab peagi suuri töid, võib see tähendada tulevikus suuremat ühekordset makset või uut laenu. Suurem igakuine makse võib samal ajal olla märk sellest, et ühistu planeerib ja hooldab maja vastutustundlikult.
Palun ära hinda maja üksnes koridori või trepikoja välimuse põhjal. Ka ilusas majas võib olla lahendamata tehnilisi küsimusi ja tagasihoidliku välimusega majas võib majandamine olla eeskujulik. Dokumentidest saad kindlama vastuse kui esmamuljest.
Korteri tehniline seisukord: ilu ei asenda kontrolli
Värske värv ja uus köök võivad jätta väga hea mulje. Need ei näita aga, mis toimub seinte taga. Vaatamisel kontrolli aknaid, niiskusjälgi, põranda tasapinda, ventilatsiooni, radiaatoreid ning elektripistikute ja kilbi seisukorda. Kui korteris on tehtud ümberehitusi, küsi, kas need on kooskõlastatud ja dokumentides korrektselt kajastatud.
Eriti tähelepanelik tasub olla niiskuse ja ventilatsiooni puhul. Hallituse lõhn, vannitoa tumedad vuugid või akende pidev kondens ei pruugi olla pelgalt kosmeetiline mure. Põhjus võib olla ebapiisav õhuvahetus, külmasild või veeleke. Probleemi lahendamine võib olla lihtne, kuid võib nõuda ka suuremat remonti. Kui miski tekitab kahtlust, on mõistlik kutsuda enne ostu spetsialist. Mõnesaja euro suurune kontroll võib säästa tuhandeid.
Sama kehtib elektri ja küttesüsteemi kohta. Vanas korteris võib täielik elektriuuendus olla vältimatu, eriti kui plaanid kööki ümber teha või kasutada võimsamaid seadmeid. Eramus lisanduvad veel katuse, vundamendi, kanalisatsiooni, veevarustuse ning kütteseadmete kontroll. Eramu puhul soovitan alati põhjalikumat tehnilist ülevaatust – seal ei jaga kulusid korteriühistuga keegi.
Dokumentides peituvad kulud ja piirangud
Kinnisvara ostmisel peab korteri tegelik olukord kattuma registriandmete ja dokumentidega. Kontrolli, kas omanik on õige, kas kinnistul või korteriomandil on hüpoteeke, servituute, kasutusõigusi või muid piiranguid. Need ei tähenda automaatselt, et tehingut ei saa teha, kuid nende sisu peab olema selge.
Oluline on ka see, mis täpselt ostuhinna sisse kuulub. Kas parkimiskoht on eraldi korteriomand, kaasomandi osa või lihtsalt kokkuleppeline kasutusõigus? Kas panipaik on registris olemas? Kas köögimööbel, valgustid, konditsioneer või muu vara jääb korterisse? Kirjalik kokkulepe väldib olukorda, kus ostja eeldas üht, kuid üleandmisel selgub midagi muud.
Kasutuskorra puhul tasub olla eriti tähelepanelik. See tuleb ette näiteks ridaelamubokside, majaosade ja mõne parkimiskoha korral. Kui õigus kasutada kindlat hooviala või parkimiskohta põhineb kokkuleppel, peab see olema arusaadav, kehtiv ja tulevikus kasutatav ka sinu jaoks. Ebamäärane „nii on alati olnud” ei ole piisav vastus.
Arvesta kogu tehingu eelarvega, mitte ainult sissemaksega
Omafinantseering on vaid üks osa ostu eelarvest. Tavaliselt lisanduvad hindamisakti kulu, pangaga seotud tasud, notari tasu, riigilõiv ning võimalik kindlustus. Kui ostad kodu vahendajaga, küsi varakult, kas ja milline tasu ostjal tekib. Selge vastus enne vaatamist on alati parem kui ebamugav üllatus hiljem.
Laenupakkumiste võrdlemisel ära vaata ainult intressimäära. Uuri lepingutasu, igakuiseid kontotasusid, ennetähtaegse tagastamise tingimusi, kohustuslikku kindlustust ja seda, millistel eeldustel pakutud intress kehtib. Mõnel juhul on väiksema lepingutasuga pakkumine kokkuvõttes kasulikum, mõnel juhul õigustab kõrgemat algkulu parem intress. See sõltub laenusummast, perioodist ja sinu plaanidest.
Pane eelarvesse ka esmased praktilised kulud. Kolimine, lukusüdamike vahetus, väikesed parandused, kardinad, kodumasinad ja mööbel võivad kokku kujuneda märkimisväärseks summaks. Kui ostad korteri väga pingelise eelarvega, jäta endale kindlasti puhver. Kodu ostmine ei peaks tähendama, et iga ootamatu arve lööb su plaani ümber.
Lepingu tingimused on sinu turvavõrk
Hea ostu-müügileping ei ole lihtsalt vormistus. Selles peab olema selge, millises seisukorras vara üle antakse, mis jääb korterisse, millal toimub valduse üleandmine ning kuidas lahendatakse olukord, kui kokkuleppeid ei täideta. Kui korteris on teadaolev puudus või pooleli töö, tuleks see kirja panna koos võimalikult konkreetse kokkuleppega.
Ära lase end survestada kiirelt allkirjastama, kui mõni küsimus on vastuseta. Kiire tehing võib olla võimalik ja vahel ka vajalik, kuid kiirus ei tohi tulla selguse arvelt. Kõige turvalisem on teha pakkumine tingimusel, et saad enne lõplikku kohustust vajalikud dokumendid, finantseerimise ja korteri seisukorra kontrollitud.
Oma töös olen enam kui 1500 tehingu jooksul näinud, et rahulikult esitatud õiged küsimused ei tee head tehingut keeruliseks. Need aitavad mõlemal poolel vältida hilisemaid arusaamatusi. Müüjal on võimalus anda aus ülevaade ja ostjal teha otsus kindlate teadmiste põhjal.
Kui oled Tallinnas või Harjumaal kodu ostmas ning mõni kulu, dokument või lepingupunkt jääb ebaselgeks, võta enne pakkumise tegemist aeg maha. Minuga saad tasuta 20-minutilisel konsultatsioonil oma olukorra läbi rääkida ja koostada konkreetse järgmiste sammude plaani. Mõnikord piisab ühest selgest vestlusest, et ostuotsus tunduks jälle rahulik ja turvaline.
