Korteri võtmete üleandmisel on kõige ebamugavam lause sageli see: „Aga mina sain sellest teisiti aru.” Enamasti ei alga vaidlus halbadest kavatsustest, vaid liiga üldisest kokkuleppest. Kui küsid, kuidas sõlmida üürilepingut korrektselt, siis minu lühike vastus on: kõik oluline tuleb enne võtmete üleandmist rahulikult läbi rääkida, kirja panna ja tõendada.
Olen oma töös näinud, et hea üürileping ei ole lihtsalt internetist leitud blankett. See on mõlema poole selge tegevusplaan ajaks, mil korterit kasutatakse, kulusid makstakse ning ühel päeval ka välja kolitakse. Hästi sõlmitud leping kaitseb üürileandja vara ja sissetulekut, kuid annab üürnikule samal ajal kindluse, et tema kodu ja raha suhtes käitutakse õiglaselt.
Alusta inimesest, mitte ainult lepingupõhjast
Enne lepingu saatmist tasub üürileandjal saada aru, kellele ta oma kodu usaldab. Küsi rahulikult üürniku töö või sissetuleku stabiilsuse, varasema üürikogemuse ja korteris elama asuvate inimeste kohta. See ei tähenda ülekuulamist. Eesmärk on veenduda, et ootused sobivad: kas korteris elab üks inimene, paar, pere või on plaanis pidada lemmiklooma.
Üürnikul soovitan omakorda küsida otse, millised on tavapärased kõrvalkulud eri aastaaegadel, kas korteris on olnud niiskus-, kütte- või parkimisprobleeme ning millal tehti viimati suuremad remonttööd. Tallinnas ja Harjumaal võivad sama suure korteri kommunaalkulud erineda märgatavalt, eriti vanemas majas või elektriküttega pinnal.
Kui üks pool jätab küsimustele vastamata või räägib vastuoluliselt, ei muuda lepingu allkiri seda muret hiljem väiksemaks. Hea üürisuhe algab läbipaistvusest.
Kuidas sõlmida üürilepingut korrektselt kirjalikult
Eluruumi üürileping tasub alati sõlmida kirjalikult. See võib olla paberil allkirjastatud või digiallkirjastatud dokument. Suuline kokkulepe võib küll teatud olukorras kehtida, kuid hiljem on väga raske tõendada, mida täpselt kokku lepiti – näiteks kas üür sisaldas parkimiskohta, millal pidi tasuma tagatisraha või kelle kanda jäi remondikulu.
Lepingus peavad olema mõlema poole õiged andmed, üüritava pinna täpne aadress ning võimalusel korteri, panipaiga ja parkimiskoha kirjeldus. Kui lepingule kirjutavad alla mitu üürnikku, peaks olema selge, kas nad vastutavad kohustuste eest koos. See on üürileandja jaoks oluline, sest ühe inimese lahkumine ei tohiks jätta maksekohustust ebamääraseks.
Samuti tuleb selgelt valida, kas leping on tähtajaline või tähtajatu. Tähtajaline leping sobib näiteks siis, kui tead juba ette, et vajad korterit aasta pärast ise või plaanid seda müüa. Tähtajatu leping annab mõlemale poolele rohkem paindlikkust, kuid lõpetamisel tuleb järgida seadusest tulenevaid etteteatamisreegleid.
Ära vali vormi ainult selle järgi, kumb tundub esmapilgul mugavam. Kui üürnik soovib stabiilset kodu ja üürileandja paindlikkust, tuleb see erinevus enne allkirjastamist ausalt läbi rääkida. Tähtajalise lepingu ennetähtaegne lõpetamine ei ole lihtsalt soovikorral tehtav samm, vaid eeldab üldjuhul mõjuvat alust või selget kokkulepet.
Rahaasjad: üür, kõrvalkulud ja tagatisraha
Kõige sagedamini tekivad arusaamatused just raha ümber. Lepingusse kirjuta eraldi igakuine üür, makse tähtaeg ja konto, kuhu tasumine toimub. Kui üürnik tasub iga kuu näiteks kuu 5. kuupäevaks, peab olema üheselt arusaadav, kas tasutakse jooksva või järgmise kuu eest.
Kõrvalkulude puhul ei piisa lausest „kommunaalid tasub üürnik”. Täpsem on sõnastada, et üürnik tasub korteriühistu arve alusel teenuste eest, nagu küte, vesi, kanalisatsioon, prügivedu ja maja halduskulud, ning eraldi elektri, side- või muud teenused vastavalt kokkuleppele. Kui üürnikule esitatakse kõrvalkulude ettemakse, peab olema selge selle suurus, arvestamise põhimõte ja hilisem tasaarveldus.
Remondifondi, laenumakse või omaniku vara väärtust kasvatavate kulude üürnikule kandmisel tuleb olla eriti tähelepanelik. Kõik arvel olev ei ole automaatselt üürniku kulu. Kui mõni kulu on kahtlane, tasub see enne lepingu allkirjastamist läbi rääkida, mitte loota, et küll hiljem selgub.
Tagatisraha suurus, tasumise aeg ja tagastamise kord peavad samuti kirjas olema. Eluruumi üürilepingus ei või tagatisraha üldjuhul ületada kolme kuu üüri ning üürnikul on õigus see tasuda osamaksetena seaduses ette nähtud korras. Tagatisraha ei ole viimane üürimakse. See on raha võimalike võlgnevuste või kahjude katteks ning selle kasutamise alused peavad olema põhjendatud ja dokumenteeritud.
Üürileandjal tuleb tagatisraha hoida seaduse nõuete kohaselt eraldi oma varast. Üürnikul tasub enne tasumist paluda selget infot, kuhu raha kantakse ja millal see lepingu lõppedes tagastatakse. Mõistlik leping sätestab ka aja, mille jooksul saab pärast üleandmist lõpparved kontrollida ja tagatisraha jäägi tagastada.
Korteri seisukord tuleb fikseerida võtmete üleandmisel
Kõige parem leping ei aita palju, kui korteri algne seisukord jääb tõendamata. Koosta lepingu lisana üleandmis-vastuvõtmisakt. Mina soovitan seda teha kohapeal, enne kui võtmed üürniku kätte lähevad, mitte kiirustades trepikojas.
Aktis võiksid olla kirjas mööbel ja kodutehnika, nende nähtavad puudused, võtmete ning pultide arv ja kõigi mõõdikute näidud. Pildista üle seinad, põrandad, vannituba, köök, aknad, mööbel ja seadmed. Fotod ei pea olema ilupildid, vaid selged tõendid kuupäevaga või vähemalt koos aktiga säilitatuna.
See ei näita usaldamatust. Vastupidi, korralik akt vabastab mõlemad pooled hilisemast vaidlusest, kas kriimustus oli olemas juba varem või kas pesumasin töötas üleandmisel. Üürnik peab korterit kasutama heaperemehelikult, kuid tavapärane kulumine ei ole sama asi mis kahjustus. Näiteks mõne aasta jooksul kulunud seinavärv ei ole automaatselt põhjus tagatisraha kinni pidada.
Pane paika kasutusreeglid ja rikkest teatamine
Kui korteris kehtivad konkreetsed reeglid, kirjuta need lepingusse või selle lisasse. Kas lemmikloom on lubatud? Kas suitsetamine on keelatud? Kas korterit võib allüürile anda? Kas parkimiskoht kuulub kasutusse ja milline on selle number? Ebamäärane „kokkuleppel” jätab liiga palju ruumi tõlgendamiseks.
Samas ei tasu lepingut täita ebareaalsete või ülemäära piiravate nõuetega. Üürnik elab korteris koduna ning mõlemal poolel on õigused ja kohustused. Praktiline kokkulepe kirjeldab muu hulgas, kuidas üürnik teatab avariist või rikkest ning kes korraldab remondi. Toruleke või küttesüsteemi probleem ei ole olukord, kus tuleks mitu päeva e-kirjale vastust oodata.
Lepingu lõpetamise osa peab olema sama konkreetne. Tähtajatu lepingu korral tuleb järgida seadusest tulenevaid vormi- ja etteteatamisnõudeid, tähtajalise lepingu puhul aga ei tähenda soov kolida automaatselt, et leping lõpeb. Ülesütlemine tasub alati vormistada kirjalikult, põhjendada seal, kus see on vajalik, ning säilitada tõend selle kättesaamise kohta.
Kui olukord on keeruline, ära kirjuta tingimusi oletuse pealt
Mõni üürisuhe vajab tavalisest rohkem tähelepanu. Näiteks juhul, kui korter on kaasomandis, kui üürnikuks on ettevõte, kui korteris hakkab elama mitu täiskasvanut või kui üürileandja plaanib lähiajal müüki. Ka välismaalasele üürimisel, möbleeritud korteri puhul või siis, kui lepinguga kaasneb garaažiboks, on detailidel suurem kaal.
Sellistes olukordades ei soovita ma võtta juhuslikku lepingupõhja ja muuta selles ainult nimesid. Üks ebatäpne punkt võib hiljem maksta rohkem kui rahulikult ette valmistatud leping. Vajadusel tasub küsida ka õigusnõu, eriti kui poolte soovid erinevad seaduse tavapärasest loogikast.
Olen rohkem kui kümne aasta ja 1500+ tehingu jooksul näinud, et rahulik ettevalmistus hoiab ära suure osa üürivaidlustest. Kui soovid Tallinnas või Harjumaal oma korterit välja üürida, saan tasuta 20-minutilisel konsultatsioonil aidata läbi mõelda nii hinnataseme, üürniku leidmise kui ka lepingu ja üleandmise praktilise poole. Nii saad võtmed üle anda teadmisega, et olulised kokkulepped ei jäänud õhku.
