Lahkuminekuga kaasneb sageli korraga liiga palju otsuseid: kus keegi elama hakkab, mida teha ühise laenuga ja kuidas tulevikku korraldada. Korteri müük lahkumineku korral võib tunduda selle kõige keskel lihtsalt järjekordse raske ülesandena. Tegelikult muutub protsess palju selgemaks, kui panna emotsioonid ja praktilised sammud teadlikult eri radadele.
Olen kümne aasta jooksul aidanud läbi viia üle 1500 kinnisvaratehingu ning näinud, et kõige rohkem kulutab inimesi mitte müük ise, vaid teadmatus ja omavahel kokkuleppimata ootused. Minu roll on hoida protsess rahulik, läbipaistev ja konkreetne – nii et teie mõlemad teate, mis toimub, millal toimub ja mille alusel otsuseid tehakse.
Korteri müük lahkumineku korral algab kokkuleppest
Enne kuulutuse tegemist tasub võtta hetk, et saada paika põhimõtted. Korteri müümiseks ei pea endine paar olema kõiges ühel meelel, kuid vähemalt olulistes küsimustes tuleb leida ühine töökorraldus. Kes suhtleb maakleriga, kas mõlemad saavad ostupakkumised ja vaatamiste tagasiside, millise hinnavahemikuga ollakse valmis arvestama ning kuidas jagatakse müügiga seotud kulud?
Kui korter kuulub teile mõlemale, ei saa üks omanik seda tavaliselt teise nõusolekuta müüa. Ka juhul, kui suhtlus on pingeline, on mõistlik leppida kokku üks selge suhtluskanal. See võib tähendada, et kogu info liigub kirjalikult ja mõlemale omanikule korraga. Nii ei teki hiljem tunnet, et keegi on midagi otsustanud teise selja taga.
Mõnikord soovib üks pool korteri endale jätta ning teine soovib oma osa rahas välja võtta. See võib olla hea lahendus, kui korteri allesjääjal on võimalus teise omaniku osa välja osta ja vajadusel laen ümber vormistada. Kui see ei ole rahaliselt realistlik või kokkulepet ei sünni, on avatud turul müük sageli kõige õiglasem viis saada teada vara tegelik väärtus.
Vaadake üle omand, laen ja võimalikud erikokkulepped
Esimene praktiline samm on kontrollida, kellele korter kinnistusraamatu järgi kuulub ning millistes osades. Kui ostuks on võetud kodulaen, tuleb varakult kaasata pank. Müügihinnast tasutakse üldjuhul kõigepealt laenujääk ja sellega seotud kulud, alles seejärel jagatakse ülejäänud raha omanike vahel vastavalt kokkuleppele või omandiosadele.
Kui omavahelise vara jagamise küsimused on keerulised, on mõistlik küsida nõu juristilt või notarilt. Maakler saan selgitada müügiprotsessi, turuhinda ja ostjatega seotud samme, kuid ma ei tee teie eest perekonnaõiguslikke otsuseid. Selge juriidiline raam kaitseb mõlemat poolt ja aitab vältida olukorda, kus notari aja lähenedes ilmneb lahendamata küsimus.
Tasub arvestada ka sellega, et korteri müük ei pruugi olla ainus kulurida. Vajadusel tuleb tasuda pangale ennetähtaegse tagastamisega seotud tasu, tellida energiamärgis või teha väiksemaid ettevalmistusi. Need kulud ei ole alati suured, kuid nende varajane läbimõtlemine aitab vältida vaidlust viimastel päevadel enne tehingut.
Õige hind aitab vältida lisapinget
Lahkumineku puhul on suur kiusatus panna korter müüki hinnaga, mis tundub emotsionaalselt õiglane. Näiteks soovitakse tagasi saada kogu tehtud remont, sissemakse või aastate jooksul tasutud laenumaksed. Ostja aga hindab eelkõige korteri asukohta, seisukorda, planeeringut, maja olukorda ja võrreldavaid pakkumisi ning tehinguid samas piirkonnas.
Liiga kõrge alghind võib müüki pikendada. Pikka aega portaalides seisnud kuulutus tekitab ostjates küsimusi ning hilisem hinnalangetus ei pruugi enam esimest huvi tagasi tuua. Samas ei tähenda kiire müük automaatselt madalat hinda. Hästi ette valmistatud korter, õiged fotod, läbimõeldud turundus ja oskuslikud läbirääkimised aitavad saavutada tugeva tulemuse ka ilma hinda kunstlikult üles ajamata.
Mina alustan alati tasuta turuväärtuse hinnangust. Vaatan mitte ainult praeguseid kuulutusi, vaid ka seda, milliste hindadega sarnased korterid tegelikult müünud on. Tallinnas ja Harjumaal võivad isegi sama maja eri korterite hinnad oluliselt erineda – mõju avaldavad korrus, vaade, remondi kvaliteet, parkimine, panipaik ja kommunaalkulud. Neutraalse hinnangu eelis on see, et otsus ei põhine kummagi poole tundel, vaid turuolukorral.
Ärge kasutage ostjat omavahelise vaidluse lahendamiseks
Vahel jõuab müüki korter, mille puhul omanikud ei ole veel otsustanud, kas nad üldse soovivad müüa või millise pakkumisega nõustuda. Ostja jaoks tähendab ebakindlus riski. Kui vaatamisi tühistatakse, vastused viibivad või pakkumine jääb pikalt õhku, liigub hea ostja sageli järgmise võimaluse juurde.
Seepärast soovitan enne aktiivse müügi algust leppida kokku vähemalt kolm asja: milline on soovitud müügihind, millal kaalute pakkumist tõsiselt ja kes annab lõpliku kinnituse. Kui pakkumine saabub, toon selle mõlemale omanikule selgelt välja koos ostja tausta, finantseerimise ja tingimustega. Hind on oluline, kuid sama oluline võib olla ostja valmisolek, tehingu tähtaeg või see, kas tal on laenuotsus juba olemas.
Kuidas korraldada müük siis, kui üks elab veel korteris?
See on väga levinud olukord. Üks osapool võib olla juba välja kolinud, teine elab korteris lastega edasi või kasutatakse kodu vaheldumisi. Müük on võimalik kõigis neis olukordades, kuid vaatamiste ja ettevalmistuse korraldus tuleb läbi rääkida.
Korter ei pea olema ajakirja kaanepilt, kuid see peab võimaldama ostjal ruumi näha ja ette kujutada. Eemaldage võimalusel üleliigsed asjad, korrastage esik, köök ja vannituba ning parandage silmatorkavad pisivead. Kui olukord kodus on tundlik, ei pea omanik vaatamisel kohal olema. Mina saan ostjatele korterit tutvustada, vastata küsimustele ning pärast anda teile mõlemale tagasisidet.
Eriti oluline on privaatsus. Isiklikud dokumendid, väärtuslikud esemed ja tundlik info tasub enne pildistamist ning vaatamisi turvaliselt ära panna. Ostjaga ei pea jagama lahkumineku põhjuseid. Piisab neutraalsest selgitusest, et korter on müügis omanike otsusel. Mida vähem isiklikke emotsioone jõuab läbirääkimiste lauale, seda kindlamalt püsib tähelepanu korteri väärtusel.
Raha jagamine ja notari tehing
Kui ostja on leitud, lepitakse kokku broneerimis- või võlaõigusliku lepingu tingimused ning valmistatakse ette notaritehing. Notar kontrollib omandiõigust, hüpoteeke ja muid kandeid ning aitab vormistada tehingu korrektselt. Kui korteril on laen, kooskõlastatakse pangaga, kuidas laen müügihinnast tasutakse ja hüpoteek kustutatakse.
Raha liikumine tuleb enne notarit väga täpselt läbi rääkida. Kui pärast laenu tagastamist jääv summa jaguneb võrdselt, on lahendus lihtne. Kui osad on erinevad või teil on eraldi kokkulepe, peab see olema kirjas ning notarile arusaadav. Ärge jätke seda küsimust tehingupäeva hommikusse – siis on pinget niigi palju.
Võtmete üleandmine toimub tavaliselt pärast seda, kui ostuhind on tasutud ja lepingus kokkulepitud tingimused täidetud. Üleandmisaktis pannakse kirja näidud, üleantavad võtmed, puldid ja muu oluline. See väike dokument aitab hilisemaid arusaamatusi vältida ning annab mõlemale poolele selge punkti, kust edasi liikuda.
Rahulik protsess on võimalik ka keerulises olukorras
Lahkuminek ei pea tähendama, et korteri müük venib, muutub konfliktseks või lõpeb kehvema hinnaga. Kõige paremini toimib protsess siis, kui turuhind on realistlik, suhtlus on selge ja mõlemal omanikul on kogu aeg sama info. Mina korraldan müügi alates hinnastamisest ja fotodest kuni ostjatega suhtlemise, läbirääkimiste, notaridokumentide ning võtmete üleandmiseni, et teie ei peaks samal ajal kandma ka müügitöö raskust.
Kui seisate selle otsuse ees, võite alustada lihtsalt tasuta 20-minutilise konsultatsiooniga. Vaatame rahulikult üle teie korteri, omandivormi ja järgmised võimalikud sammud. Mõnikord annab juba üks selge tegevusplaan tagasi tunde, et olukord on teie kontrolli all.
