Korteri või maja müügi puhul jõuab ühel hetkel kätte küsimus: kas maakler korraldab notaritehingu või pean selle ise läbi mõtlema, aja broneerima ja dokumentidega tegelema? Hea maakleri kõrval ei jää sa notarisse minnes üksi. Mina valmistan tehingu ette, koordineerin osapooli ja kontrollin, et vajalik info jõuaks õigel ajal notarini. Notar on samal ajal sõltumatu õiguskindluse tagaja, kes selgitab tehingu sisu ning tõestab lepingu.
See vahe on oluline. Maakler ei asenda notarit ega anna notari pädevusse kuuluvaid otsuseid, kuid hästi korraldatud eeltöö aitab vältida olukorda, kus tehingupäeval selgub mõni lahendamata küsimus. Kinnisvaratehing ei peaks olema närviline sprint notaribüroo ukse taga. See peab olema rahulikult ette valmistatud samm, kus nii müüja kui ostja saavad aru, millele nad alla kirjutavad.
Kas maakler korraldab notaritehingu algusest lõpuni?
Praktikas korraldan mina notaritehingu ettevalmistuse suuremas osas algusest lõpuni. Kõigepealt lepime müüja ja ostjaga kokku tehingu põhitingimused: hind, tasumise viis, valduse üleandmise aeg, kõrvalkulude jaotus ning see, mis kinnisvarasse jääb. Näiteks tuleb kirja panna, kas müügihinna sees on köögimööbel, garderoobikapid, valgustid või parkimiskoht.
Seejärel kogun kokku tehingu jaoks vajaliku info. Vahel on see lihtne korterimüük, kus kinnistusraamatu andmed on korras ja pangalaenu ei ole. Vahel tuleb aga arvestada olemasoleva hüpoteegi kustutamise, kaasomaniku nõusoleku, abikaasa õiguste, üürniku või pangafinantseeringuga. Iga selline detail mõjutab lepingu sõnastust ja tehingu ajakava.
Kui tingimused on selged, suhtlen notaribürooga ja kooskõlastan sobiva aja. Edastan notarile tehingu ettevalmistamiseks vajaliku info ning aitan vastata küsimustele, mis võivad eelnõu koostamisel tekkida. Ostja pangalaenu korral suhtlen vajadusel ka panga esindajaga, et kõik osapooled lähtuksid samast ajaplaanist.
Notar saadab enne tehingut lepingu projekti. Mina loen selle koos sinuga läbi nii, et oluline jääks arusaadavaks. Kui mõni punkt vajab täpsustamist, küsin selgitust või teen ettepaneku sõnastuse parandamiseks. Eesmärk ei ole lihtsalt kiiresti allkirjani jõuda, vaid veenduda, et kokkulepe kajastab seda, milles tegelikult kokku lepiti.
Mida teeb notar ja mida teeb maakler?
Notar ei ole müüja ega ostja esindaja. Notari ülesanne on olla erapooletu, kontrollida seadusest tulenevaid asjaolusid, selgitada osalistele tehingu tagajärgi ja tõestada tehing. Notar kontrollib muu hulgas kinnistusraamatu andmeid ning seda, kas tehingu tegemiseks vajalikud õigused ja nõusolekud on olemas.
Mina olen sinu kõrval kui maakler ja sinu huvide praktiline esindaja. Müüja puhul tähendab see, et aitan hoida kokkulepped selged, jälgin tähtaegu ja hoolitsen, et müügiprotsess ei takerduks suhtluse puudumise taha. Ostja puhul aitan mõista, millised kohustused lepinguga kaasnevad ning kas enne allkirjastamist on kõik küsimused vastatud.
Lihtsalt öeldes: notar tagab tehingu juriidilise korrektsuse ja erapooletuse, mina aitan tehingul päriselus sujuvalt kohale jõuda. Mõlemat rolli on vaja, kuid need ei ole samad.
Mis tuleb enne notarisse minekut paika panna?
Enamik stressi tekib siis, kui olulised otsused jäetakse viimasele päevale. Notariaeg ei ole hea koht, kus alles arutada, kas võtmed antakse üle kohe või kuu aja pärast, kes maksab järgmise kuu kommunaalarve või mida teha müüja pangalaenuga.
Enne tehingut räägin osapooltega läbi eelkõige hinna ja tasumise korra. Kui ostjal on pangalaen, sõltub täpne rahaliikumine panga tingimustest. Mõnel juhul kasutatakse notari deposiitkontot, teisel juhul toimub ülekanne lepingus määratud korras. Oluline on, et müüja teaks, millal raha tema kontole jõuab, ja ostja teaks, millal ta saab valduse kätte.
Samuti tuleb kokku leppida valduse üleandmine. See ei pea alati toimuma notaris allkirjastamise hetkel. Vahel saab ostja võtmed kätte kohe pärast tehingut, vahel pärast ostuhinna laekumist või kindlal hilisemal kuupäeval. Kui korteris elab veel müüja või üürnik, vajab see eriti täpset kokkulepet.
Müüja peaks enne tehingut üle vaatama ka korteriühistu võlgnevuste, kommunaalarvete ja mõõdikute seisu. Ostja jaoks on mõistlik küsida teavet tehtud remondi, võimalike puuduste, ühistu plaanide ja igakuiste kulude kohta. Maaklerina ei peida ma ebamugavaid teemasid ära. Mida varem neist räägitakse, seda vähem on hiljem pettumust või vaidlusi.
Kuidas käib notaritehingu päev?
Tehingupäeval kohtuvad osapooled notaribüroos või osalevad kokkulepitud viisil kaugtõestamisel, kui see on konkreetses olukorras võimalik. Notar loeb lepingu sisu üle, selgitab tähtsamaid punkte ja vastab küsimustele. Isegi kui oled eelnõu juba läbi lugenud, tasub kuulata tähelepanelikult just seda versiooni, mis allkirjastamisele läheb.
Mina olen tehingul tavaliselt kohal. See annab sulle võimaluse küsida ka praktilisi küsimusi ning aitab hoida suhtluse rahuliku, kui korraga on laua taga ostja, müüja, pank ja notar. Kui lepingus on enne kokku lepitud muudatus, kontrollin, et see oleks ka lõplikus tekstis õigesti kajastatud.
Pärast allkirjastamist ei lõpe minu töö automaatselt ära. Jälgin kokkulepitud järgmisi samme: makse liikumist, hüpoteegi kustutamise korraldust, kinnistusraamatu kandeid ja valduse üleandmise aega. Võtmete üleandmisel fikseerime tavaliselt ka elektri-, vee- ja gaasinäidud ning lepime üle, millised dokumendid, puldid ja võtmed ostjale antakse.
Millal võib notaritehing võtta rohkem aega?
Kõik tehingud ei ole ühetaolised. Kui ostja kasutab laenu, tuleb arvestada panga protsesside ja hindamisaktiga. Kui müüdaval kinnisvaral on hüpoteek, vajab pank aega kustutamisdokumentide ettevalmistamiseks. Ka pärimise, kaasomandi, lahutuse või välismaal viibiva omaniku puhul võib dokumentide kogumine võtta kauem.
Tallinnas ja Harjumaal kohtan sageli ka olukordi, kus müüakse koos korteriga panipaika või parkimiskohta. Need võivad olla eraldi kinnisasjad, korteriomandi osad või kasutuskorra alusel kasutatavad pinnad. See mõjutab lepingut ning ostja peab täpselt aru saama, mida ta ostab. Siin ei ole mõistlik oletada – kontrollin asjaolud üle enne, mitte pärast tehingut.
Üle 1500 tehingu kogemus on mulle õpetanud, et keerukus ei ole probleem, kui see varakult nähtavale tuua. Probleemiks muutub see siis, kui keegi loodab, et küll notaripäeval somehow laheneb. Hea ettevalmistus säästab aega, raha ja närve.
Mida saad sina teha, et protsess oleks rahulik?
Hoia alles kõik kinnisvaraga seotud olulised dokumendid ning räägi mulle kohe, kui tead mõnest laenust, kokkuleppest, puudusest või kasutajast, mis võiks tehingut mõjutada. Ostjana küsi julgelt ka neid küsimusi, mis tunduvad esmapilgul väikesed. Näiteks millal korter vabaks saab, kas remontide kohta on arveid ja kas parkimiskohal on kindel õiguslik alus.
Minu ülesanne on aidata sul küsimused õigel ajal üles leida ja vastused vormistada nii, et tehingu päeval oleks pilt selge. Kui plaanid Tallinnas või Harjumaal kinnisvara müüa või osta, võid alustada tasuta 20-minutilisest konsultatsioonist. Vaatame su olukorra rahulikult läbi ja paneme paika järgmised sammud – ilma surveta ning enne, kui notarikalender hakkab sinu eest otsuseid tegema.
