Korteri või maja ostu juures tekib paljudel kõige rohkem pingeid just siis, kui jutt jõuab notari aega. Hind on kokku lepitud, pank on oma tingimused saatnud ja äkki tundub, et nüüd peab kõik olema korraga õige. Tegelikult ei pea notar tehing kinnisvara ostul olema närvesööv, kui tead ette, mis sind ees ootab ja mida enne üle kontrollida.
Mina näen seda oma töös väga sageli. Inimene võib olla kodu valinud suure tundega, aga notari etapp toob mängu raha liikumise, lepingud, tähtajad ja kohustused. Just siin aitab rahulik ettevalmistus kõige rohkem. Kui sammud on paigas, on notarikohtumine pigem viimane ametlik kinnitus sellele, et ost on turvaliselt tehtud.
Miks on notar tehing kinnisvara ostul vajalik?
Eestis ei saa kinnisvara omanikku niisama käepigistusega vahetada. Kinnisvara ostu-müügileping peab olema notariaalne, sest tehing puudutab suurt vara ja suuri kohustusi. Notar kontrollib osapoolte isikut, selgitab lepingu sisu ning veendub, et tehing vastab seadusele.
See ei tähenda, et notar seisaks ainult paberi vormistamise eest. Tema roll on olla erapooletu jurist, kes aitab vältida olukorda, kus keegi kirjutab alla millelegi, millest ta tegelikult aru ei saanud. Ostja jaoks on see oluline kaitse. Müüja jaoks samuti.
Samas tasub aru saada, et notar ei tee sinu eest kogu eeltööd. Ta ei käi korterit üle vaatamas ega hinda, kas hind on turuga kooskõlas. Ta ei asenda ka panga krediidianalüüsi ega maakleri tööd. Seepärast ongi oluline, et enne notarit oleks objekti seisukord, dokumendid, kasutuskord, võimalikud võlad ja muud detailid läbi kontrollitud.
Mis toimub enne notarisse minekut?
Enne notari aega on tavaliselt juba mitu olulist sammu tehtud. Ostu puhul algab kõik enamasti broneerimisest või võlaõiguslikust kokkuleppest, kui pooled soovivad tehingu tingimused varakult lukku panna. Kui ost toimub pangalaenuga, lisandub sinna panga lõplik otsus ja laenulepingu ettevalmistus.
Selles etapis vaatan mina ostjaga alati üle, kas müüdava vara andmed vastavad sellele, mida inimene arvab ostvat. Kas korteriomandi suurus klapib? Kas panipaik ja parkimiskoht on registris õigesti kirjas? Kas korteril on teadaolevaid koormatisi, hüpoteeke või märkusi? Kas kommunaalvõlgnevusi on? Need küsimused tunduvad lihtsad, aga just siin tekivad hiljem kõige ebameeldivamad üllatused.
Kui ostad uusarendust, on fookus veidi teine. Siis tuleb eriti tähelepanelikult vaadata, mida lubatakse lepingus ja mida reklaamis. Viimistluspakett, tähtajad, puuduste kõrvaldamise kord ja garantiiküsimused peaksid olema sinu jaoks selged enne, kui notarisse lähed.
Milliseid dokumente notar tehingu jaoks vajab?
See sõltub tehingust, aga enamasti valmistab notar lepingu ette kinnistusraamatu andmete, osapoolte isikuandmete ja panga juhiste põhjal. Kui ost toimub laenuga, saadab pank notarile oma tingimused ja hüpoteegi seadmise andmed. Kui ostad koos abikaasaga või kui vara kuulub ühisvarasse, tuleb arvestada ka sellega seotud nõuetega.
Ostja jaoks on kõige olulisem, et isikut tõendav dokument oleks kehtiv ja raha liikumise loogika oleks läbi mõeldud. Kui osa ostuhinnast tuleb omafinantseeringust ja osa pangast, peab olema selge, mis hetkeks peab oma osa tasutud olema ja millal teeb väljamakse pank.
Vahel küsitakse minult, kas notar kontrollib ka maja tehnilist seisukorda või korteri remondi kvaliteeti. Ei kontrolli. Kui sul on kahtlusi elektri, ventilatsiooni, niiskuse või planeeringu osas, tuleb need küsimused lahendada enne tehingut. Notar kinnitab juriidilise vormi, mitte ehituslikku kvaliteeti.
Kuidas notaribüroos tehing välja näeb?
Notaribüroos loetakse leping tavaliselt osapooltele ette või selgitatakse selle põhipunktid läbi. Seal on kirjas, mida müüakse, mis hinnaga, millal ja kuidas toimub valduse üleandmine, kas varal on puudusi või koormatisi ning millistel tingimustel raha liigub.
Kui mängus on pangalaen, allkirjastatakse sageli samal ajal nii ostu-müügileping kui ka hüpoteegi seadmise dokumendid. See tähendab, et kohtumisel võib olla päris palju infot korraga. Ma soovitan alati küsida kohe, kui mõni sõnastus jääb segaseks. Notari juures ei ole olemas rumalaid küsimusi. Pigem vastupidi – parem küsida viis minutit rohkem kui avastada hiljem, et eeldasid midagi valesti.
Tehing ise ei tähenda alati, et võtmed antakse üle samal hetkel. Mõnikord toimub valduse üleandmine kohe pärast allkirjastamist, mõnikord mõni päev hiljem. See sõltub kokkuleppest. Sama kehtib raha kohta. Kui ost on laenuga, siis pank teeb väljamakse tavaliselt pärast seda, kui vajalikud kanded on tehtud või tingimused täidetud.
Raha liikumine ja võtmete üleandmine
See on osa, mille pärast ostjad sageli kõige rohkem muretsevad. Arusaadav ka, sest summad on suured. Enamasti liigub raha notari deposiitkonto või panga juhiste alusel kindla skeemi järgi. Eesmärk on see, et nii ostja kui müüja oleksid kaitstud.
Praktikas tähendab see, et müüja ei pea kartma, et annab vara käest ilma rahata, ja ostja ei pea kartma, et maksab ära enne, kui omandi üleminek on korrektselt vormistatud. Täpne lahendus sõltub sellest, kas tehing on ilma laenuta, pangalaenuga või seotud näiteks olemasoleva hüpoteegi kustutamisega.
Võtmete üleandmisel soovitan alati teha eraldi üleandmise-vastuvõtmise akt. Sinna tasub kirja panna vähemalt mõõdikute näidud, võtmete arv, kokkulepitud mööbel või tehnika ning valduse üleandmise kuupäev. See on väike asi, aga aitab hiljem vältida vaidlusi.
Levinumad kohad, kus ostja eksib
Kõige tavalisem eksimus ei ole mitte notaribüroos, vaid enne seda. Inimene keskendub kodu emotsioonile ja eeldab, et kõik muu laheneb iseenesest. Tegelikult tasub just enne notarit olla kõige tähelepanelikum.
Üks levinud viga on see, et ei loeta lepingu mustandit rahulikult läbi. Notar saadab selle tavaliselt enne kohtumist tutvumiseks. Kui jätad selle viimasele minutile, võib mõni oluline detail kahe silma vahele jääda. Näiteks valduse üleandmise tähtaeg, puuduste loetelu või tingimus, mis puudutab hüpoteegi kustutamist.
Teine levinud viga on uskuda, et kui korter näeb hea välja, siis dokumentatsioon on kindlasti korras. Paraku ei pruugi see nii olla. Olen näinud olukordi, kus panipaik, rõdu ümberehitus või parkimiskoht ei olnud dokumentides nii, nagu ostja arvas.
Kolmas koht on kulude alahindamine. Ostu puhul ei tule arvestada ainult hinnaga. Lisanduda võivad notaritasu, riigilõiv, laenulepinguga seotud kulud, hindamisakt ja võimalikud kolimiskulud. Kui eelarve on väga pingul, võib see tehingu lõpus tekitada lisastressi.
Mida mina soovitan enne notarit üle kontrollida?
Mina soovitan teha endale lihtsa kontrolli. Esiteks vaata üle, mida sa täpselt ostad – korter, panipaik, parkimiskoht, mõtteline osa, kasutuskord. Teiseks veendu, et tead raha liikumise ajakava. Kolmandaks loe lepingumustand läbi nii, et sul oleks päriselt aega küsimusi küsida.
Kui ostad kodu Tallinnas või Harjumaal ja tunned, et juriidilised detailid hakkavad pea ringi käima, siis see on täiesti normaalne. Kinnisvaratehing ei ole igapäevane asi. Minu töö ongi see koormus sinu õlgadelt ära võtta, selgitada sammud inimese keeles lahti ja märgata kohti, kus tasub korraks aeg maha võtta.
Olen rohkem kui 10 aasta jooksul näinud üle 1500 tehingu väga erinevaid olukordi. Vahel on kõik lihtne ja sirgjooneline. Vahel on tehing seotud pärimise, ühisvara, olemasoleva hüpoteegi või keerulisema üleandmisega. Suur vahe tekib sellest, kas keegi juhib protsessi algusest lõpuni ja hoiab pilti koos.
Kui kaua notar tehing kinnisvara ostul aega võtab?
Kohtumine ise võib kesta umbes 30 minutist tunni või veidi enamgi, sõltuvalt tehingu keerukusest. Kui osapooli on rohkem, tehinguga kaasneb laen või lepingus on eritingimusi, võib minna kauem. Aga tegelik ajakulu ei sõltu ainult notaribüroos veedetud minuttest. Olulisem on see, kui hästi on tehing eelnevalt ette valmistatud.
Hästi ette valmistatud ost tundub rahulik. Kõik teavad, mida allkirjastatakse, kuidas raha liigub ja millal võtmed üle antakse. Kehvasti ette valmistatud ost venib, sest küsimused tekivad alles laua taga. Seda saab enamasti vältida.
Kui sul on ost ees ja tahad enne notarit kindlust, et olulised asjad on läbi vaadatud, võid tulla minu tasuta 20-minutilisele konsultatsioonile. Räägime rahulikult läbi, kus sa protsessis oled, mida tasub järgmisena kontrollida ja millele sinu olukorras tähelepanu pöörata. Kodu ost peaks andma kindlustunde, mitte lisama hirmu.
