Korteri ostmisel tehakse suur osa vigadest enne seda, kui ostja üldse aru saab, et midagi jäi kontrollimata. Piltidel tundub kõik korras, müügikuulutus on veenev ja tunne ütleb, et see võib olla õige kodu. Just sellepärast on mul alati soovitus alustada ühest lihtsast asjast – korteri ostu kontrollnimekiri peab olema sul olemas enne esimest tõsist vaatamist, mitte siis, kui broneerimisleping juba laual on.
Olen aastate jooksul näinud väga erinevaid ostusid Tallinnas ja Harjumaal. Mõni korter näeb esmapilgul suurepärane välja, aga hiljem selgub, et kommunaalkulud on ootamatult kõrged, ühistul on suured laenud või planeering ei vasta dokumentidele. Teine korter võib jälle jätta tagasihoidlikuma mulje, kuid dokumentatsioon, maja seisukord ja asukoha potentsiaal on väga tugevad. Hea ost ei ole ainult emotsioon, vaid emotsiooni ja kontrolli tasakaal.
Korteri ostu kontrollnimekiri algab enne vaatamist
Enne kui lähed korterit vaatama, tasub paika panna oma tegelik raam. Mitte see, kui palju pank võiks lubada, vaid see, milline kuumakse, omafinantseering ja igakuised kõrvalkulud on sinu jaoks päriselt mugavad. Siin tehakse sageli esimene viga – arvestatakse ainult ostuhinda, kuid unustatakse notaritasu, riigilõiv, kolimiskulud, võimalik remont ja sisustus.
Samuti tasub mõelda, mis on sinu jaoks vältimatu ja mis on lihtsalt meeldiv boonus. Kas sul on vaja lifti, rõdu, kindlat koolipiirkonda, head rongi- või bussühendust, parkimiskohta või panipaika? Kui see nimekiri on endal selge, jääb vähem ruumi impulssotsustele.
Piirkonna puhul soovitan vaadata kaugemale ühest majast. Üks ja sama hinnaklass võib anda väga erineva elukvaliteedi sõltuvalt sellest, kas ümberringi on vaikne sisehoov, aktiivne liiklus, tulevane arendus või kulunud elamufond. Tallinnas ja Harjumaal mõjutab väärtust sageli just see, mis toimub maja ümber, mitte ainult korteri sees.
Mida korteri juures kohapeal kontrollida
Korteri vaatamisel ei tasu keskenduda ainult viimistlusele. Värskelt värvitud seinad ja ilus valgus võivad tähelepanu kõrvale viia. Mina soovitan vaadata esmalt neid asju, mida hiljem on kallis või tüütu parandada.
Alusta planeeringust. Kas ruumilahendus on loogiline ja vastab sellele, kuidas sina tegelikult elad? Avatud köök võib tunduda tore, aga kui teed kodus palju süüa või vajad rohkem vaikust, ei pruugi see hiljem enam nii mugav olla. Kui magamistuba jääb suure tee poole või aknad on väga lähestikku naabermajaga, mõjutab see igapäevast elukvaliteeti rohkem kui uus töötasapind köögis.
Seejärel vaata aknaid, seinu ja lagesid. Kas kuskil on niiskusjälgi, pragusid, hallituse märke või ebaühtlasi parandusi? Need ei tähenda alati katastroofi, kuid need vajavad selgitust. Küsi julgelt, millal tehti remont, mida täpselt uuendati ja kas on olemas arved või garantii.
Proovi ka praktilisi asju. Ava kraanid, lase vett joosta, kuula torustikku, testi akende sulgumist, uksi ja ventilatsiooni. Kui korter asub vanemas majas, küsi elektrikilbi, juhtmestiku ja torude seisukorra kohta. Need teemad ei ole kuigi põnevad, aga just need mõjutavad hilisemaid kulusid.
Kui võimalik, mine vaatama erineval ajal. Päevane vaikus ei näita õhtust liiklust, ja nädalavahetus ei pruugi näidata tööpäevahommiku tegelikku tempot. Mõnikord ütleb trepikoda, hoovi seisukord või naabrite üldine suhtumine rohkem kui korter ise.
Kontrollnimekiri ei piirdu korteriga – vaata ka maja ja ühistut
Paljud ostjad keskenduvad korteri siseviimistlusele, kuigi tegelik risk võib peituda majas. Kui katus, fassaad, torustik või küttesüsteem on amortiseerunud, jõuab see varem või hiljem sinu igakuistesse kuludesse.
Uuri, mis seisus on maja tervikuna. Kas katus on vahetatud? Kas fassaad on renoveeritud? Kas püstakud, küttesüsteem ja elektrisüsteem on uuendatud? Kas majal on laen ja kui suur on selle mõju igakuisele maksele? Mõistlik ühistulaen ei ole iseenesest halb, kui selle eest on tehtud päriselt väärtust tõstvaid töid. Halb on olukord siis, kui suuri remonte on aastaid edasi lükatud ja probleemid alles kogunevad.
Küsi kindlasti ühistu kohta. Hästi toimiv korteriühistu annab ostjale palju kindlust. Vaata, kas majas on võlglasi, kas suuremad tööd on planeeritud, kuidas on korraldatud hooldus ja milline on üldine asjaajamine. Kui müüja või maakler ei oska nendele küsimustele vastata, tasub olla tähelepanelik.
Dokumendid, mis tuleb enne otsust üle vaadata
Siin muutub ost emotsioonist juriidikaks. Ja see on hea koht, kus rahulik kontroll säästab väga palju närve. Korteri ostu kontrollnimekiri peaks kindlasti sisaldama omandiandmeid, kasutuskorra küsimusi ja seda, kas tegelik olukord vastab dokumentidele.
Vaata üle, kes on omanik, kas korteril on koormatisi, hüpoteeke või muid märkusi. Uuri, kas panipaik ja parkimiskoht kuuluvad müügihinna sisse ning millisel alusel – kas need on notariaalselt kasutuskorras, eraldi omandina või lihtsalt suuline kokkulepe. See vahe on väga oluline.
Planeering peab vastama dokumentidele. Kui seinu on maha võetud või ruume ümber tõstetud, tasub kontrollida, kas muudatused on korrektselt vormistatud. Muidu võib probleem tulla välja alles pangas või hiljem müües. Sama kehtib rõdude kinnikatmise, märgade ruumide laiendamise ja teiste ümberehituste kohta.
Kui ostad korterit üürikorteriks või investeeringuks, siis lisa oma kontrollnimekirja ka piirkonna üürinõudlus, majatüübi atraktiivsus ja see, milline sihtgrupp sinna kõige tõenäolisemalt elama tuleb. Hea investeering ei ole alati sama asi mis hea kodu.
Raha, laen ja kõrvalkulud
Panga eelotsus on hea algus, aga mitte lõplik turvatunne. Olen näinud olukordi, kus ostja eeldab, et kui eelotsus on olemas, siis on tehing kindel. Tegelikult vaatab pank konkreetset korterit eraldi ja tingimused võivad muutuda sõltuvalt objektist, hindamisaktist või dokumentatsioonist.
Sellepärast tasub enne siduvate kokkulepete sõlmimist täpselt aru saada, millise ajakavaga pank töötab ja milliseid dokumente ta vajab. Kui tähtajad on liiga pingelised, tekib tarbetu stress. Hea tehing ei pea olema kiirustatud tehing.
Kõrvalkulude puhul ära vaata ainult suvist kommunaalarvet. Küsi vähemalt viimaste perioodide arveid, et näha ka talvist taset. Mõnes majas ongi kulud kõrgemad, kuid selle taga võib olla hea renoveerimistase või mugavus. Mõnes teises majas on kulud kõrged ilma nähtava kvaliteedita. Numbrid vajavad alati tausta.
Millal tasub pidurit tõmmata
Mõnikord on suurim oskus mitte kiiresti otsustada. Kui müüja survestab, dokumente ei näidata, küsimustele vastatakse ebamääraselt või tekib tunne, et midagi varjatakse, siis tasub hetkeks peatuda. Hea korter ei kao sellepärast, et sa soovid enne allkirja rahulikult kontrollida.
Samuti soovitan olla ettevaatlik siis, kui hind tundub turuga võrreldes liiga hea. Vahel on tegu väga hea võimalusega, aga sageli on odavusel põhjus. Selle põhjuse peab enne välja selgitama, mitte pärast kahetsema.
Hea ost tähendab ka head läbirääkimist
Kontrollnimekiri ei ole ainult vigade otsimiseks. See aitab sul ka paremini läbi rääkida. Kui tead täpselt maja seisu, korteri tugevusi, puudusi ja piirkonna hinnataset, saad teha põhjendatud pakkumise. See on palju tugevam positsioon kui lihtsalt öelda, et hind tundub natuke kõrge.
Läbirääkimine ei tähenda alati hinna alla saamist. Vahel on parem tulemus see, kui saad selged tähtajad, mööbli või tehnika sisse, remondikohustuse enne üleandmist või paindlikuma vabastamise aja. Oluline on teada, mis on sinu jaoks tegelikult väärtus.
Minu soovitus ostjale Tallinnas ja Harjumaal
Kui sa tunned, et infot on korraga liiga palju, siis see on täiesti normaalne. Korteriost ei peagi olema asi, mida teed kerge südamega ja pimesi. Mina olen üle 10 aasta aidanud ostjaid, müüjaid ja üürileandjaid ning rohkem kui 1500 tehingu pealt võin öelda väga lihtsa asja – suur osa probleemidest on välditavad, kui õiged küsimused saavad küsitud õigel ajal.
Hea ost ei tähenda täiuslikku korterit. See tähendab, et sa tead, mida ostad, milliste kuludega arvestad ja millised kompromissid oled teadlikult vastu võtnud. Kui otsus on läbimõeldud, on tunne hoopis rahulikum ka siis, kui konkurents turul on tihe.
Kui soovid, võid enne järgmise korteri vaatamist minu käest oma plaani läbi rääkida. Tasuta 20 minuti konsultatsiooni mõte ongi see, et saaksid selguse, millest alustada, mida kontrollida ja kus on päris riskikohad. Vahel piisab ühest heast vestlusest, et järgmine otsus tunduks palju kindlam.
