Korteri või maja ostu-müügi lõpus jõuab peaaegu alati lauale sama küsimus: kes maksab notaritasu müügil? Vastus ei ole seaduses ühe lausega ette kirjutatud. Notaritasu ja muud tehingukulud jagatakse poolte kokkuleppel ning just seepärast tasub nende üle rääkida juba enne, kui ostja ja müüja notarisse aja panevad.
Oma töös Tallinnas ja Harjumaal näen, et ebamugavus ei teki enamasti kulude suurusest, vaid sellest, kui kokkulepet pole sõnastatud. Üks pool eeldab, et maksab ostja, teine arvab, et kõik läheb pooleks. Selge kokkulepe hoiab ära nii viimase hetke üllatused kui ka tarbetu pinge tehingupäeval.
Kes maksab notaritasu kinnisvara müügil?
Kinnisvara ostu-müügitehingu notaritasu maksab see pool või need pooled, kes selles omavahel kokku lepivad. Eestis on levinud praktika, et ostja tasub ostu-müügilepingu tõestamisega seotud notaritasu ning omandiõiguse kandmise riigilõivu. Põhjus on lihtne: ostja saab kinnistusraamatus uueks omanikuks.
See ei ole siiski reegel, millest ei võiks kõrvale kalduda. Mõnel juhul lepivad pooled kokku, et notaritasu jagatakse pooleks. Vahel tasub müüja suurema osa kuludest, näiteks siis, kui see on hinnaläbirääkimiste osa või ostja on valmis tegema kiire tehingu. Eriti aktiivsel turul võib ostja pakkuda, et katab kõik tavapärased notarikulud, et muuta oma pakkumine müüjale selgemaks ja mugavamaks.
Minu soovitus on panna kulude jaotus kirja juba broneerimislepingus, võlaõiguslikus lepingus või vähemalt kirjalikus kokkuleppes enne notariaja kinnitamist. Siis teavad mõlemad pooled täpselt, millega arvestada.
Notaritasu ei ole sama mis kõik tehingukulud
Igapäevases kõnes nimetatakse sageli kogu notaribüroost saadavat arvet notaritasuks. Tegelikult võivad lõppkulusse kuuluda eri liiki summad. Nende eristamine aitab aru saada, mille eest keegi maksab.
Notari tasu on tasu notariaaltoimingu eest – näiteks ostu-müügilepingu tõestamise, avalduste koostamise ja muude vajalike toimingute eest. Selle suurus sõltub tehingu väärtusest ning sellest, kui keerukas on tehing. Kui samas tehingus on mitu omanikku, ostjat, volikirja, hüpoteeki või eritingimust, võib dokumente ja toiminguid olla rohkem.
Riigilõiv on eraldi kulu, mida makstakse näiteks omandiõiguse kinnistusraamatusse kandmisel. Tavapraktikas tasub selle ostja. Kui aga kinnistusraamatust tuleb kustutada müüja olemasolev hüpoteek või muu kanne, tuleb ka selle kuluga tegeleda. Kes selle tasub, sõltub olukorrast ja poolte kokkuleppest.
Lisanduda võivad panga kulud. Kui ostja kasutab kodulaenu, võib pangal olla tasu laenulepingu, tagatise hindamise või hüpoteegi seadmise eest. Need kulud kannab tavaliselt ostja, sest need tulenevad tema rahastamisest. Kui müüja laen tagastatakse müügihinnast ja tema hüpoteek kustutatakse, võivad müüjal olla oma pangaga seotud kulud.
Millal on mõistlik kulud pooleks jagada?
Pooleks jagamine on hea ja rahulik lahendus siis, kui mõlemad pooled soovivad võrdselt lihtsat kokkulepet ning tehingus ei ole ühe poole jaoks ebaharilikke lisatoiminguid. Näiteks võib see sobida juhul, kui korter müüakse ilma pangalaenuta, mõlemad pooled on valmis kiiresti notarisse minema ja hind on juba kokku lepitud.
Samas ei tähenda võrdsus alati seda, et iga arverea eest tasutakse täpselt 50 protsenti. Mõistlikum on vaadata kulude põhjust. Omandi üleminek ja ostja hüpoteegi seadmine teenivad eelkõige ostja huvi. Müüja vana hüpoteegi kustutamine või tema esindusõigusega seotud dokumentide korraldamine tuleneb pigem müüja poolelt.
Kui tehingus on mitu pärijat, kaasomanikku või välismaal viibiv omanik, võib vaja minna lisadokumente ja volikirju. Sellises olukorras räägin pooltega kulude jaotusest veelgi täpsemalt, sest tavapärane lause „ostja maksab notaritasu” ei pruugi katta kõiki toiminguid.
Mida müüja võiks enne notarisse minekut kontrollida?
Müüja jaoks ei ole notaritasu küsimus ainult arve tasumine. Sama oluline on teada, kas kinnistusraamatus olevad andmed ja tehingu eeltingimused on korras. Kui korteril või majal on hüpoteek, tuleb pangaga aegsasti kokku leppida, kuidas laen tehingu käigus tagastatakse ja hüpoteek kustutatakse.
Kontrollida tasub ka seda, kas kõik omanikud saavad tehingus osaleda. Abikaasade ühisvara, pärandvara, kaasomand või alaealise omaniku osalus võivad vajada lisasamme. Need ei tähenda, et tehing jääb tegemata, kuid ajakava ja kulud tuleb realistlikult läbi mõelda.
Müüja võiks ostjaga üle rääkida kolm asja: kes tasub notari tasu, kes tasub riigilõivu ning kes kannab võimalike lisatoimingute kulud. Kui need punktid on enne notarit selged, saab notari aeg keskenduda sellele, mis päriselt oluline – et leping kaitseks mõlemat poolt ja raha liiguks kokkulepitud viisil.
Mida ostjal tasub küsida enne kokkulepet?
Ostjana ei soovita ma lähtuda ainult kuulutuses olevast hinnast. Küsi juba pakkumise tegemisel, kuidas jagatakse notaritasu, riigilõiv ja võimalikud pangakulud. Kui ostad kodu laenuga, arvesta oma eelarves peale sissemakse ka hindamisakti, laenuga seotud tasude ja notaris tehtavate toimingutega.
Samuti tasub uurida, kas kinnistul või korteriomandil on hüpoteeke, keelumärkeid, servituute või muid kandeid. Mõni kanne on täiesti tavapärane ja lahendatav, kuid ostja peab mõistma, kuidas see tehingu käigus maha võetakse või millisel kujul see pärast ostu kehtima jääb.
Kui müüja pakub, et katab notaritasu, ei tohiks see olla ainus põhjus pakkumise valimiseks. Vaata alati tervikpilti: ostuhinda, vara seisukorda, dokumente, finantseerimise tingimusi ja tähtaegu. Mõnesaja euro suurune kulude erinevus ei kaalu üles riski, et lepingusse jääb ebaselgus.
Kuidas notaritasu suurus kujuneb?
Notari tasu ei ole kinnisvara puhul vabalt kaubeldav teenusehind, vaid see kujuneb seadusega ette nähtud tasumäärade alusel. Olulisim mõjutaja on tehinguväärtus, kuid rolli mängivad ka toimingute arv ja sisu. Seetõttu ei saa ainult korteri müügihinda vaadates alati täpset lõpparvet öelda.
Näiteks lihtne tehing, kus üks müüja müüb ühe korteri ühele ostjale ilma pangalaenuta, on üldjuhul soodsam kui olukord, kus on mitu kaasomanikku, ostja laen, kaks hüpoteeki ja pangale vajalikud lisadokumendid. Notaribüroo saab enne tehingut anda kulude kohta kalkulatsiooni. Seda tasub alati küsida, mitte jätta summat oletuse hooleks.
Olen rohkem kui 1500 tehingu juures näinud, et inimest rahustab kõige enam konkreetne plaan. Kui tean tehingu hinda, omanikke, olemasolevaid kandeid ja ostja rahastamist, saan aidata küsimused enne notarit läbi võtta ning suhelda vajadusel panga ja notariga. Nii ei pea sa üksi aru saama, milline dokument mida tähendab.
Kokkulepe peab olema arusaadav, mitte ainult „tavapärane”
Sõna „tavapärane” võib kinnisvaratehingus olla petlik. Ühe inimese jaoks tähendab see, et ostja tasub kõik notaris tehtavad kulud. Teise jaoks tähendab see, et müüja maksab oma hüpoteegi kustutamise ja ostja omandi kandmise kulud jäävad ostjale. Mõlemad arusaamad võivad olla põhjendatud, kuid need tuleb välja öelda.
Hea kokkulepe võiks kõlada lihtsalt: ostja tasub ostu-müügilepingu tõestamise tasu ja omandiõiguse kandmise riigilõivu, müüja tasub oma hüpoteegi kustutamisega seotud kulud. Kui pooled soovivad kulud pooleks jagada, tasub ka see sõnaselgelt kirja panna ning täpsustada, millistele toimingutele jagamine kehtib.
Notaritasu ei peaks olema põhjus, miks hea tehing venib või suhted pingeliseks muutuvad. Kui oled müümas või ostmas kodu Tallinnas või Harjumaal ja soovid enne pakkumise tegemist kulud ning järgmised sammud rahulikult läbi rääkida, saad minuga tulla tasuta 20-minutilisele konsultatsioonile. Paneme su olukorra põhjal paika selge tegevusplaani, et notarisse minnes oleksid kindlates kätes.
